| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2010年04月19日 10:04 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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撰写时间： |
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行业近况：
国务院周末发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国十条”具体规定见附录），要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
评论：
一、此次规定可操作性更强，针对打击炒房和投机性购房需求，抑房价作用将更显著，符合我们的预期：这次的政策可以看作对14号国务院常务会议精神的操作细则补充，其中对于差异化信贷政策的规定更为详尽，明确提出对于房价上涨过快、过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷款，同时暂停向非当地工作的人群提供购房贷款，并授予地方政府权利可以在一定期限内限定购房套数，我们认为，此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。
二、“短期抑信贷调需求、长期放地促供给”的政策思路基本明晰，政府抑制房价上涨决心不容忽视：在一季度全国房价同比大幅上涨16%的背景下，政府在三天内接连出台14号国务院常务会议文件、15号国土部2010年供地计划以及此次的国务院通知等三项纲领性政策文件抑制房价过快上涨，我们认为，政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面，且此次政策针对性更强，对于边际投机性需求抑制更明显，短期通过抑制房地产信贷调需求，针对性抑制炒房及投资性需求而在中长期促进有效供给的调控思路基本明确，供给弹性更大的存量房市场（即二手房）将首先受到冲击，随着三季度新房市场供应量的释放，房价应该可以得到平抑。
三、利好周转型、全国布局开发商：此次通知明确要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，也就意味着国土部对于上市公司再融资方案土地方面的要求可能更严格，再融资审批将存在不确定性，如果房地产市场出现短期调整，靠周转、有品牌溢价及资金实力、全国分散化布局的开发商其抗风险能力将好于有资源、看涨价的地方性开发商，我们建议投资者重新关注此类公司。
投资建议：
目前来看，近期接连三天的政策出台力度之大，涵盖之广应该是超出市场预期的，而后续各地方政府和相关部门的配套政策仍需观察，短期内股价依然面临下行的风险，往后看，随着下半年房地产市场进入整固期以及政策调控预期的平息，我们预期地产股票将有较好表现。我们维持现在买房子不如买房地产股票的判断不变，中长期投资者可以逢低介入、耐心持有
（具体内容请见附件）
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