| 来源： |
今日投资 |
发布时间： |
2010年04月19日 09:41 |
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据今日投资在线分析师统计数据显示，机构对房地产行业的关注度再度提升，本周房地产行业的机构关注度跃居第1，较前一周提升1位。近日房地产的调控政策频繁出台是机构关注提升的主要原因。继14日宣布提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策后，国务院17日发出通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”正在加紧研究制定中。
机构认为，中央政府祭出如此严厉的手段，一方面是为了防止资产泡沫进一步膨胀，造成金融风险。另一方面，在前期房价越调越高的情况下，政策已经失去了公信力。如果仍然维持逐步收紧态势，短期内改变不了大众对房价一致看涨的预期，反而会进一步加剧政策失效的局面。为了重建市场预期，管理层不得不下一剂猛药。“高房价”作为政策调控的目标已较清晰。“房价不跌，调控不止”的预期应对金融体系的放贷意愿具有强烈的打压作用。这种数量型的紧缩当比价格型的紧缩更加立竿见影。
从市场表现看，近半年地产板块整体表现弱于市场整体。尤其是近一个月房地产板块跑输大市近5个百分点。在新华时评、房产税开征、二套房首付提高等更严厉政策将出台的压力下，地产板块从4月6日起加速下跌，对政府可能出台更为严厉的调控政策已有所反映，股价短期内继续大幅杀跌的动力已不足。至于需求下降带来的房价、上市公司盈利预测下调，则需要根据房价和成交量情况来动态判断。政府现在采取的是边出政策边观察效果的方式，至于后面是否还有更进一步的政策，需要看市场实际的运行情况。在效果尚不明朗的情况下，地产股还远没有到可以全面加仓的阶段。
从市场估值看，截止目前，房地产行业对应2010年EPS的PE为17.78倍，全部A股上市公司PE为23.26倍。04年-09年房地产板块的PE估值区间为19-42倍，均值为28倍，目前房地产板块PE、PB处于较低的底部，从两者与A股平均水平比较而言，房地产板块相对溢价均在历史平均水平之下。而且由于房地产结算的滞后性，今年的盈利确定性非常强。从估值的角度来说，机构认为房地产板块基本已经见底。
从盈利增长看，09年销售价格大幅提升带来的毛利提升将在10年结算中得到体现。预计10年报结算毛利率降至少回升至08年报水平，而各项费用估计不会大幅变动，因此净利率应也有至少2个百分点的提升。考虑到预收帐款对收入的高比例锁定以及利润率的提升，板块10年业绩同比持平已经没有悬念。据今日投资在线分析师统计数据显示，2010年房地产行业的增长率预期为46.30%，略超过2009年的增长幅度。当前对房地产板块的担心主要来自销售萎缩对2011年业绩负面影响的预期，按照高景气阶段作出的连年大幅增长的业绩预测显然是值得斟酌的，但上市公司业绩大幅下滑的可能性并不太大。即使在价量齐跌的2008年，全国商品房销售面积和销售金额同比降幅仅为20%，而上市公司整体销售还保持了小幅增长。数据显示，2011年房地产行业的增长率预期为30.92%。
市场静待另一只靴子落地
市场的另一只靴子是制定房地产税收问题。根据国务院会议精神，要求制定引导个人购房消费的税收政策，体现税收政策体现有保有压的特征。目前针对非经营性的居民住房是免收房产税的，房产税的征收主体是经营性商业用房。机构认为，针对居民持有房地产环节的持有税有可能出台。该政策在住房面积，住房的，达到引导居民购房消费的目标。
根据相关报道，目前上海和重庆拟出台相关房产税收政策。上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。2010年3月24日，重庆市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中，就包括对高价商品房征收特别房产消费税。这两个信息暗示着房产环节持有税将在不远的将来推出。
投资策略：建议关注保障性住房受益股以及受调控影响较小的商业地产股
多数机构认为，此次政策力度较大，若能严格执行，将有利于抑制房价上涨，释放行业中期风险。但从目前情况来看，各部委政策并未出台完毕，政策风险并未完全释放，且政策执行力度和行业基本面情况的变化也仍需观察，预计股价调整后将低位运行，行业投资性机会仍未到来。不过，自去年下半年以来，地产股逐步被机构抛售，目前机构手上可抛售的筹码已很少，再加上其在大盘的权重较大，其走弱也会拖累大盘，因此，下一阶段地产股走势有望同步大市。建议关注一些具有保障性住房开发经验的公司，如首开股份、中天城投、云南城投、黑牡丹、西藏城投。同时也建议关注一些受调控影响较小的商业地产股，如世茂股份。
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