| 来源： |
经济参考报 |
发布时间： |
2010年04月13日 08:02 |
作者： |
张寅 |
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从3月底北京一手房和二手房成交情况来看，交易又开始出现活跃态势。值得指出的是，这是在政策持续高压的背景下出现的。尤其在二手房方面，日交易量已经达到或者接近去年底优惠政策即将到期峰值时候状况。由于新房供给量连续下降以及价格的持续攀升，加上位置的郊区化倾向，购房者们开始在二手房中寻找置业的机会。
以往二手房日交易量，少于新房的日交易量，但是北京从去年开始二手房的交易量已经开始全面超过一手房的交易量。而深圳两年前就出现了这种现象。一般而言只有发达国家成熟市场才出现如此现象，那么中国一线城市也已经出现了类似情况，说明房地产市场已经或者正在出现趋势性的变化。从新房与二手房日成交的比例来看，北京一般现在为4：1，深圳为6：1，因此简单地认为这是改善性需求造成结果是无法解释的。
北京造成持有多套住房房主原因是多方面的，有的是投资客、有的是跨代接受父辈房改房。目前二手房交易中次新房大多来自投资客；而年旧房大多来自房改房。到底潜在的待售二手房有多少？由于很难预知和统计，我们把这个数量称之为二手房的“隐性库存”。但一手房并不存在这种现象。从常识角度分析，由于目前二手房日成交量非常大，加上一些高档小区空置率比较高的现象，表明北京二手房隐性库存非常之大。未来相当一段时间北京二手房将承担主要房屋供给的部分，由置业者来选择。
在一段时间里，这些“隐性库存”释放代替了日益短缺新房供应量来支撑北京房屋供给。欧美国家发生房地产泡沫的时候，大多库存积压反映在开发商手里，库存数量容易计算；而亚洲国家房地产泡沫，大多库存积压反映在购房者手里，表现非常隐性，不容易统计和计算。
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