| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2010年01月13日 14:39 |
作者： |
鱼晋华 |
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撰写时间： |
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近期我们对深圳豪宅和普通住宅市场分别进行了调研。
从我们调研情况来看，调控政策出台后对豪宅的客户上门量影响显著。大约从之前的每周1500-2000批上门客户下降到目前的300-400批左右，上门量下降了80%，开盘认筹覆盖率从调整前的5倍下降到目前的2倍左右。但是后海片区豪宅的开盘销售率仍然比较高，太古城和海怡湾最近一个批次的销售率分别为80%和98%，均价36000元，元旦后开盘中信红树湾以50000元的最低价位开盘，销售率也高达95%。
从我们调研的关外普通住宅来看，开盘首日的现场情况来看都不太理想。
佳兆业大观邸当日开盘推出约600套单位，而从我们现场观测来看排号客户只有不到50批，即使当天到场客户全部成功购买，项目的整体成交率也不到10%。我们调研的另一普通住宅项目销售中心现场气氛也十分冷清。从推出价格来看两个项目均价分别为9000元及10000元上下，与前期推盘价格相比基本维持不变，虽然成交量萎缩明显，但市场价格仍处观望状态。
我们判断普通型住宅市场会在政策的持续高压下率先进入价格调整，主要理由在于明年此类住宅的供给压力较大且客户对政策的预期管理反应敏感。而对于深圳市场的豪宅项目，如果此轮政策调控周期不存在超预期因素，由于该细分市场内需求端的相对稳定和供给端的低压力，我们判断此轮调控影响将不会像08年那样波及到豪宅市场，豪宅价格仍然会维持在一定的高位运转。
判断深圳市场本轮价格的调整将不会回到08年的水平，原因在于无论土地出让还是存量可售住宅都比08年大大下降。加之目前整体经济形势处于通胀上升通道，投资者对资产价值向上的预期大于向下的预期。而经历过08年短暂的市场调整，投资者处于路径依赖，会在价格调整到一定的心理价位后入市，从而使得市场成交量有再度出现转暖的可能。
（具体内容请见附件）
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