| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月28日 14:00 |
作者： |
桂长元 |
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一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随房价的快速攀升而逐渐受到抑制。目前，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，预计2010年一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延，2010年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
通胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。资金成本方面，明年上半年房贷利率预计仍将维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为5%左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，明年将继续实行适度宽松的货币政策，资产价格将进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。
商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。10月份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，一些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到1.6个月。针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，09年1-10月同比增幅达到18.9%，预计全年增速可突破20%。长期供应方面，1-10月全国土地购置、开发面积同比降幅分别为18.7%、4.6%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。
2010年政府对房地产支持意图明显，但下半年将会适度收紧。目前，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。12月中央经济工作会议再次定调，2010年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。上半年多数优惠政策仍将延续，下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。明年政府将大力推进城镇化建设，放宽中小城市、城镇户籍限制，这必然会带来巨大的住房需求。
上半年行业“推荐”评级，下半年“中性”评级。明年上半年，我们看好以下三类公司的投资机会：重点在二、三线城市布局，土储十分丰富，可坐享资产升值的公司，如万科、保利地产、金地集团、苏宁环球、名流置业；区域优势明显、具有高成长性的公司，如滨江集团、广宇集团、福星股份、亿城股份、大连友谊、华发股份；资产重组预期强烈、具有发展潜力的公司，如湖南投资、友好集团。
（具体内容请见附件）
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