| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年12月10日 15:14 |
作者： |
孙建平 |
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撰写时间： |
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我们独创一个关于房地产政策与市场关系的九宫图，力图提供一个简洁有效的分析逻辑和框架。
08年三季度到09年一季度，政策逐渐从坏变好，市场表现很坏。09年一季度到09年末，政策表现很好，市场逐渐从坏变好。
10年前期房地产市场和政策依然处于双好组合中，我们预判时间是1月到5月。10年中期前后政策很有可能从好变为中，在政策走中和供给增加压力下，市场有可能从好走向中。
基于国民经济对房地产的经济依赖度，政策很难变坏。但当这种依赖度下降时，政策有可能变坏，而在城市化、真实房价周期、行业周期与经济周期一致的影响下，若经济持续景气，房地产市场很难变坏。当房地产市场全局泡沫化时，政策很有可能变坏，进而导致市场变坏。
支持10年前期政策市场双好的因素有：储蓄存款负实际利率、人民币升值预期与趋势支撑行业景气，1-5月行业整体上维持供不应求和量价稳中有升格局，基于房地产及其产业链投资恢复的经济依赖性，政策面维持前期好格局。
二三线城市房价上涨速度慢，需求结构总体表现良好，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势，看好二三线城市量价空间。
中国土地资源价值长期看好，高端住宅供给稀缺，一二线重点城市改善性需求空间大，所以继续看好高端住宅市场。
导致10年中期前后政策很有可能走中的原因有：资产泡沫化强化通胀预期；经济增长对房地产及其产业链的依赖程度下降；行业量价需要在新的政策市场条件下寻求新的平衡。但因地产行业的重要性以及下半年行业供给压力加大，预判政策将是力度适中的渐进式调整。
维持8月末对46家主流公司09年净利润平均增速51%，10年净利润平均增速45%的预测。截至9月末46家主流公司平均每家预售房款高达22亿元，比历史高峰08年三季度高出1倍。
看好二三线城市行业量价前景，看好二三线城市代表股票。建议重点关注信达地产、苏宁环球、ST鲁置业、嘉凯城，积极关注名流置业、建发股份、北京城建、卧龙地产、中国宝安、苏州高新和中铁二局。行业1-5月供不应求，看好1-5月可售量环比大幅增长的公司。建议重点关注招商地产、华侨城A、建发股份、名流置业、中南建设。
看好国内高端地产杰出代表华侨城A。看好大股东资产注入代表标的张江高科、北京城建、城投控股和中华企业。
建议关注因RIETs试点和保险投资不动产引起的商业地产价值重估和发现机会，重点关注金融街、浦东金桥等。
（具体内容请见附件）
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