| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月10日 15:38 |
作者： |
鱼晋华 |
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撰写时间： |
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12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中关于房地产的政策措施为：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
政策调整符合我们之前预判。在11月9日的报告《优惠政策或部分调整》中我们指出：“房地产政策基调将由刺激转向中性；以鼓励首次置业需求，抑制投机需求为前提；营业税减免期限由两年恢复为五年。”营业税减免期限由两年恢复为五年将挤出部分短期投资需求，一线城市飞涨的房价将得到部分程度的抑制，从某种意义来说，有利于明年一线城市楼市稳定健康发展。也有利于避免房地产行业因房价上涨过快而引来更大的调控压力。对二、三城市而言，由于二手房成交非主流，因此影响将较小。同时其余住房消费政策继续延续，对以刚性和改善性需求为主的二、三线城市来说依然是利好消息。我们认为营业税优惠政策的终止，恰意味着政策面利空出尽，房地产行业至少在2010年上半年不会面临政策压力。
判断二手住宅市场短期内将出现量跌价升态势。从历次营业税政策调整后二手住宅成交量的表现来看，短期内二手住宅成交量出现萎缩，成交价格由于上家交易成本的转嫁会出现上升。但从长期来看，随着新房市场供应的逐步增加，购房者选择范围的扩大，二手住宅价格将恢复平稳，成交量也将回到稳定水平。
基于一、二手市场存在的替代效应，判断二手房市场交易成本的提高将挤出投资需求，从而使刚性需求和改善性需求转向新房市场，新房市场交易量将上升。这个现象短期内在二手房市场较为发达的一线城市将更为显著。长期来看，随着二手住宅市场成交量的趋稳，这种替代效应将减弱。
需求由二手房市场向一手房市场的转移，对于2010年“补库存”的新房市场来说不失为利好消息。
（具体内容请见附件）
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