| 来源： |
国金证券研究所 |
发布时间： |
2009年04月01日 14:04 |
作者： |
曹旭特 |
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撰写时间： |
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投资要点
刚性需求的集中释放，次刚性需求的接力，以及投资性购房的介入将会合力演绎09年市场销售的波动。
支持目前销售强劲回升的重要力量是前期受抑制刚性需求，通过估算，这部分需求仍能够支持四、五月份销售。
更长期销售回升的延续性取决于次刚性需求的释放程度，这部分需求对价格敏感性高，而由于开发商资金最紧张期已过，短期内价格让利空间不大，所以这部分需求的释放未必能够顺畅，恐怕仍需要经历销量下滑和降价促销之间的拉锯，因此五月之后的销售情况可能会出现反复。
虽然目前充裕的货币投放已令市场有通胀预期，但真正决定投资购房行为的实际利率在二季度仍会维持在高位，投资需求短期得到释放可能性不大，负利率可能出现在四季度，投资性购房也可能会在四季度进场。
纵观09年，市场的流动性和政府对行业的金融支持态度相比08年都会大有改善，这对地产企业经营至关重要。
珠三角市场的表现将更为扎实。我们仍最看好以深圳、广州为代表的珠三角市场。因为广州和深圳调整早且幅度深，系统性风险释放比较充分。并且目前虽然同是销售回升，但各城市具体的回升路径不同。大部份城市的销售回暖将是以降价换来的，而深圳和广州由于已经历了充分调整，其销售回升的同时伴随的是价格企稳或小幅上涨。所以全国大多城市的房产企业将是牺牲利润率以加速周转，而深圳广州的企业将是保持现有利润率或利润率见底回升的同时实现正常周转。
所处市场调整充分和业绩增长确定的公司是我们的首选，推荐招商地产、保利地产、冠城大通、深振业、华发股份、北京城建。 （详细内容请参见附件）
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