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预计09年房地产投资增速下滑超预期,可能在-10%
08年1-11月,房地产投资增速逐月放缓,“国房景气指数”跌至十年新低,预收款出现负增长,商品房空置面积攀升至历史最高位,土地购置及开发出现负增长,销售疲软,供大于求突出,房价向下调整趋势明显。我们在2009年策略—《政策松动提升地产股估值》中预计房地产投资增速增长-5.9%,销量持平,新开工面积负增长53%,竣工增长4.2%,销售价格下降5.4%。从目前情况看,推荐阅读央视新大楼配楼9日起火楼内中庭已经坍塌1月CPI涨1% PPI降3.3%财政部：个税法近期不会有大修订电煤合同价或将上调5%-8%上海商品住宅首现“零供应周”昨两市全天成交量创9月来新高国际油价再次跌破每桶40美元A股逾五成上市公司业绩亏损 房地产开发商投资意愿非常弱,推迟新项目开工,在建项目进度也在放缓,所以,09年房地产投资增速也许大大低于预期,可能达到-10%。
新政对重点城市“暖市”效果明显,但09年去存货化压力会比较大
从京、沪、深、津、渝、宁、杭08年11月以来的销售看,地产新政“暖市”效果明显,淡季不淡,销量远超传统旺季“金九银十”的水平;特别是京、深两地回暖信号明显,截止至09年1月18日,北京已持续九周同比增长,深圳自08年9月以来一直同比增长,11月中旬以来同比增长幅度一直高居100-400%。08年全年成交户型均同比趋小;但房价调整仍不够充分,沪、渝、杭同比仍有较涨幅,京、深则跌幅轻微;房价调整越少的,销量同比下滑幅度越大;可售量迅猛增长并逐月创出新高,供大于求形势严峻,09年去存货化压力将较大。
政策松动仍将是未来地产股行情演绎的主要推力
前期的政策方向基本符合我们研究报告的前瞻性判断。基于行业景气回落趋势或将持续到09年二季度,投资、销量等主要指标的增速在09年或将出现负增长的预测,我们认为在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前,更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待。利好将以层出不穷的方式演绎,在政策松动的大方向下,一个政策利好往往会演化成为数个利好。另外,导致08年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化,我们预计09年房地产销售将逐步改善。
超配地产股,逢低吸纳安全边际较高的优质品种、兼顾题材
10月22日,我们撰文《政策松动超预期,调高行业评级至“推荐”》,上调行业及主要地产股投资评级至“推荐”,至目前地产指数累计涨幅24.8%,强于大盘6个百分点,表现符合我们的判断。我们认为2月份地产股机会仍较大,建议逢低吸纳安全边际较高的品种,兼顾资产注入和积极介入一级开发并有收益分成的公司。（具体内容请见附件）
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