| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2009年01月09日 10:43 |
作者： |
鱼晋华;胡栋亮 |
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撰写时间： |
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从我们跟踪的情况来看，12月份大部分地区楼市成交继续回暖。除北京和天津环比上月成交面积有所下降外，其余12 个城市均出现了不同程度的上升。其中上海和深圳成交套数环比分别上升了20%和23%。
我们认为楼市持续回暖的原因在于以下三个方面：1）持续降息和银行对二套房贷的实质性松口刺激出了部分前期压抑的自住需求；2）临近年底资金压力的增大促使开发商采取降价销售的策略，在我们能跟踪到价格数据的8 个城市中有6 个城市的房价环比出现了下跌；3）新推楼盘的增加使更多的购房需求得到释放。
不过最近两月的回暖尚不能说明楼市已反转。我们对2009年楼市格局的判断是：将价跌而量增。库存积压和资金回笼的压力会迫使开发商继续降价。而房价的下降和利率、税费的下降会刺激出部分刚性的需求，另外二套房贷的放松也会释放出部分改善性需求。但价格的下跌换来的交易量上升，对开发商来说意味着获得继续存活的现金，但失去高额的利润。企业的毛利率和ROE 在2009 年将开始下降的周期。而ROE 的下降，将影响我们对房地产企业的估值水平。
全球房地产市场：在过去一年里，美国标普500 指数、标普REIT 指数和PULTE HOME 股价涨跌幅分别为-35%、-41%和34%。英国富时100 指数、富时地产指数和PERSIMMON 股价的涨跌幅分别为-28%、-40%和-62%。日本东证指数、东证地产指数和三菱地所股价的涨跌幅分别为-37%、-44%和-39%。香港恒生指数、恒生地产指数和新鸿基股价的涨跌幅分别为-43%、-51%和-57%。可以看出，在过去一年里，各国的股市下跌幅度均较大，由于地产行业的不景气，地产板块的跌幅比大盘更甚。不过从08 年12 月份的情况来看，不管是大盘还是地产板块均出现了企稳回升的现象。（具体内容请见附件）
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