| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年01月08日 19:01 |
作者： |
佚名 |
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没有人能顶得住市场规律，即便有猪坚强这样坚强的意志，和任志强先生这样对房地产市场的一腔热爱，也无济于事。
房地产商面临2008年成交量下挫之后，将迎来2009年房地产价格的真实下跌。
房地产市场的冷暖周期跟随货币的通胀与紧缩周期而来。从1990年开始，我国房地产市场周期短则一两年，长则七八年，从去年开始的房地产市场降温将在未来两三年到达底部。到目前为止，房地产市场成交量下挫没有带来价格的明显下跌，交易双方处于博弈和胶着状态，这种状态因为房贷“新政”等因素干扰，更显得扑朔迷离。但胶着总会被打破，投资品市场盘整的结果必然是震荡下行，从无例外。
从宏观经济层面来看，我国仍然处于经济紧缩周期。一旦房地产价格开始下降，市场不会像某些“天真派人士”所预示的那样，带来市场的平衡，而是更深的下跌预期。这是投资品市场的特性所决定的，经济进入紧缩周期，去杠杆化成为现实，房价缩水与真实收益的下降会使人们小心从事。投资品市场从来不存在稳定价与均衡价之说，事实上，除了市场，没有人了解什么样的价格才是均衡价格。
2008年房地产价稳量缩，将房价下跌的风险延后到2009年。以上海为例，房价应在2007年的基础上下调15%左右，但2008年以来，即使拿11月均价与2007年12月的11714元相比，又上涨了13%。因此，2009年的房价将下挫至少20%，而不是稳定在2008年年末的高位。
而政府的9000亿保障型住房政策，如果全面实施，2008年和2009年保障型住房将占新增供应的21％到26％，这将拉低房地产价格，相当于给商品房市场做了一笔明确的空头。
最可怕的结果是，房价下跌过深，超过购房本金，使绝大多数购房者同时丧失纸面财富与真实财富，此时，投资者不得不节衣缩食加紧还款，这就带来消费预期的进一步下挫。没有金融衍生品市场可以让我们“享受”次贷危机，但我们同样尝到了通货紧缩、资产缩水与去杠杆化的痛苦。
房地产价格下跌不可避免，房地产需求下降。通货紧缩预期的存在，以及人民币升值预期的取消，使得房地产保值增值功能消失得无影无踪，也就是说，除了必须的自住性需求外，投资性需求被打入冷宫，由此，30%以上的需求消失。持有现金和债券是经济紧缩周期的主流选择，可以抵抗资产下跌的沉重打击。
有一个明确的数据可以证明房地产商资金链已经绷紧到接近断裂的地步，上海等地一些房地产开发企业，以50%左右的惊人年利率向私募风险投资融资，这说明房地产市场未到底部。市场到达底部的标志是，企业惜贷，开始注重自己的资产负债表，这是从1929年经济大萧条以来颠扑不破的规律。如果开发商借入高利贷用于开发，说明还在消化库存的土地，消化库存期也就是价格下挫期，此时付出的融资成本越高，未来房价下挫得也就越厉害。
如果不计入保障型住房，从2009年开始，房地产投资会趋于下降，预测固定资产实际增幅将从2008年的9.8%降至2009年的8.5%。鉴于市场预计2009年CPI将从2008年的6.3%逐步降至1.5%，意味着固定资产投资名义增幅会下降得更为显著。
可以安慰购房者的是，除了房价下跌外，2009年房地产市场可以明确的预期还包括：房地产企业并购重组，大企业市场份额持续扩大—2008年，万科一年中市场份额扩大50%，北京的房企一年消失25%—这也许给中国的房地产市场奠定了未来健康发展的根基。当然，房地产市场一级市场垄断、税费庞杂不破除，健康发展只能是一句空话。市场下行与市场改革结合，中国的房地产市场才能有明确可期的未来。
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