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天相投资顾问 |
发布时间： |
2009年01月07日 14:41 |
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1.再降息对房地产行业提振有限。央行年内第五次降息是在市场预期之中的，同时降息的幅度没有达到预期中的54个基点。降息对于房地产行业来说仍是利好消息，对于房地产企业的财务费用负担和购房者的购房成本都有所降低。不过年内的最后一次降息传递了经济状况不容乐观的信息，同时可能引起购房者对于再次降息的预期，加重观望情绪。我们认为，降息的累积效应对于刚性需求的刺激有望在一段时间内释放，短期内直接刺激成交量迅速回升的可能性不大。
2.营业税减免具体政策公布有助二手房成交。财政部和国税总局的《通知》确定营业税减免的时间段为2009年全年，新政策将从2009年1月1日起执行。由于此次税率调整与之前的政策有所不同，优惠政策的实施目前只是在2009年内执行，同时未说明在2010年将执行何种税收政策，我们认为，二手房的供需年内将有所增加。一手房市场短期可能会受到需求分流的影响，但从长期来看，二手房交易成本的下降有利于改善性需求的释放。
3.存量房贷优惠政策实施有助增加潜在购房人基数。1月3日有媒体报道四大行将对符合条件的存量房贷客户实行利率七折的优惠，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2月22日之间，申请七折利率优惠，优惠利率预计将在春节后实施。其他一些中小银行也将跟进此项政策。我们认为，争论已久的存量房贷政策的推出，将进一步缓解已购房者的还款压力，降低其购房成本，在一定程度上提高有能力购买二套房的潜在人群基数。
4.各地开始出台“国十三条”的具体实施细则。在12月21日国务院《促进房地产市场健康发展若干意见》的十三条政策颁布后，上海、江苏、南京等各地方政府开始纷纷出台具体实施细则。在各地细则落地，对于改善性需求有认定标准后，这部分需求将有效释放，有利于行业成交的继续回暖。另外，我们注意到，江苏省出台的政策中提到，提高从住房市场投资收购廉租住房的比例、可以招标采购普通商品住房作为拆迁回迁房来源等，这样的保障性住房政策方向我们认为是值得各地效仿和推广的，一方面保证了保障性住房的供给，另一方面带动了一定比例的普通商品房销售，有利于房地产市场的稳定健康发展。对于开发商，各地政策中提到了调整放宽土地出让金缴纳、开竣工时限，可以缓交各类建设规费，支持开发商合理融资需求等，对于有效缓解其面临的资金压力，将起到积极作用。
5. 12月重点城市成交量环比继续回升。根据我们跟踪的数据显示，12月上海、深圳、广州、长沙、成都等主要城市的日均成交量和总成交量都大幅增加。北京和杭州也维持11月的成交量升势，其中北京总住宅签约量和商品房签约量都有所上升。整体来看，12月主要城市成交量维持了环比攀升的趋势。我们认为，主要城市成交的继续活跃主要是受到这一段时间中央和地方密集救市政策以及降息累积效应的刺激。同时，在稳定楼市价格的政策下，各地房价有所企稳，购房者对于楼市进一步下跌的预期有所减弱，持币观望的购房者开始入市也起到了提升成交的作用。
(具体内容请见附件)
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