| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年11月04日 15:11 |
作者： |
李明亮 |
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历史上每一轮宏观调控的代价都是经济下滑，当前我们面临的不确定性也是经济下行的风险。本报告重点回答，房地产投资的风险到底有多大？房地产投资下滑对地方财政和固定资产投资会造成多大的影响，是否会造成中国经济硬着陆？中央政府显然了解，一旦政策松动，房价将会报复性上涨，仅有的一点调控成果将会前功尽弃。另一方面，本轮调控和以往调控的不同之处在于，政府已经预估到了商品房投资下滑的风险，并尽力用保障房来进行对冲。房产调控政策在未来半年内应该都不会松动。
当前的房地产投资危机重重，体现在四个方面。商品房销售面积增速出现拐点、保障房的对冲效果减弱、混凝土管桩产量增速大幅下跌以及土地市场的疲软，这些都会拖累房地产的投资增速。
我们预测明年的房地产投资增速为10.5%至16.4%。我们的方法是对建筑工程投资（占66%）、土地购置费（占18%）、其它（16%）分别进行测算，其中建筑工程投资与房地产施工金额增速整体一致，而土地购置费取决于待开发土地面积和房产销售情况。
房地产投资下滑会对地方财政收入产生一定的负面影响。地方财政收入增速目前高达34%，只要不出现经济的全面下滑（例如外需大跌），土地市场的低迷并不会让财政收入增速下滑至20%以下。我们预计，明年的地方财政收入更可能在25%左右，仍然处于较高水平。
2004年和2008年两次调控之后，房地产投资和固定资产投资都出现了背离，前者反弹的拐点明显落后于后者。这是货币紧缩转向宽松以及积极财政政策发挥作用的结果。货币放松对于房地产投资有一定的刺激作用，但房地产投资迎来拐点的时间较晚，可能滞后货币拐点10个月以上，除非房地产限购政策出现明显转变。
（具体内容请见附件）
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