| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年06月02日 14:59 |
作者： |
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1.现状：美国的房地产市场还在最黑暗时刻。自上世纪70年代以来，美国房地产市场有大的三次衰退：1979-1982，1988-1995，2006年至今。第一次衰退实际房价下滑了14%，第二次衰退实际房价下跌了6%，这次衰退实际房价已下跌了28%，价格降幅之大，持续时间之长，史所未见。
2. 前瞻：美国房价继续下行空间有限，但不利因素将使市场在年内难有大幅好转。受到房租上升，就业复苏，信贷宽松的支持，美国房价继续下跌的空间可能有限，市场多数估计还有7-9%的空间。但是年内房地产市场难以好转的主要原因有两条：
第一在供给方面，存货还比较多。4月成屋存货为390万栋，高于10年均值的300万，存货出清时间为9.2个月，大幅高于10年均值6.5个月。甚至有报导说,单是目前的法拍房就够房市的三年需求。
第二在需求方面，就业虽然在复苏，但整个经济的复苏乏力，仍然抑制购房需求。
3. 中美比较：2009年以后中国的房地产无论作为投资品还是消费品，性价比都远低于美国。
作为消费品而言，美国的房价收入比只有中国的1/4。根据我们的计算，在危机前，2006年中国的房价收入比为5（5年人均收入可以购买当年的人均居住面积），美国为3.5。危机期间中国房市跑步，美国房市卧倒。2010年中国房价比为10，美国则下降为2.7，接近中国的1/4。
作为投资品而言，美国的房价租金比不到中国一半。2006年，中国的房价租金比为21.5(中位房价是中位年房租的21.5倍，即出租21.5年回本)，美国与此水平接近（21.9）。经过危机，2010年时中国已大幅上升至36，美国则缩减至16.7，不到中国的一半。
4. 美国经验：房价百年不变，远落后于收入增长
实际房价百年不变：当耶鲁Robert Shiller教授编制美国长期的CS房价指数时，曾经发现，在剔除了通胀因素后，美国房价在1890s-1990s的一百年间并没有太大变化。这证明了房价长期总会上升的"常识"并不可靠。
房价远落后于收入：从1975年至今，美国实际个人收入增长了1.8倍，而实际房价仅上涨了30%。这可能对于房价租金比已经是美国2倍，房价收入比是美国4倍，依然要房价与收入齐飞的中国有一定的政策借鉴意义。
（具体内容请见附件）
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