| 来源： |
宏源证券研发中心 |
发布时间： |
2010年10月21日 15:09 |
作者： |
邵宇;蔡笑;李伟杰 |
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投资要点：
四季度房屋成交量将明显萎缩，房价呈稳中微降趋势
明年二季度重点城市房价或较目前水平下降10%
报告摘要：
中央政府近期加强房地产调控的着力点，即通过及时出台相关政策改善公众预期，引导刚性需求以及投资投机性需求勿盲目入市，同时加大地方政府的执行力度进一步巩固公众预期，并加快保障性住房建设和加快房地产税试点，快速增加住房有效供应，从而最终从需求和供给两个方面稳定房价。
在房地产市场中，中央政府、地方政府、商业银行和公众关键四方的行动和博弈直接影响楼市的供给和需求，进而决定房价走势。我们认为四季度房屋成交量将较三季度明显萎缩，房价将趋于稳定，并或将呈现稳中微降的趋势，明年一季度房价有望进入实质下降通道，到二季度时重点城市房价或较目前水平下降10%左右。理由如下：第一，中央政府坚决调控房地产市场的决心有望持续改善公众预期，再加上四季度供应的明显增加，决定了房价四季度将呈现稳定或者下跌趋势。第二，土地财政制度不可能一步到位打破、房产开发商资金压力不大决定了四季度房价下降幅度有限。第三，加快保障性住房建设，明年上半年将有大量保障性住房入市，推动房市进入实质下降通道。
2010年新一轮的房地产调控可以划分为二季度的政策密集出台期和三季度的细化执行期，调控效果分别表现为二季度的量跌价滞以及三季度的阶段性回暖。房价总体价格并没有出现下跌，主要原因表现为历史经验影响了公众预期、房企资金充裕抗调控能力强、通胀预期升温以及国内货币宽松带动房市需求上升三个方面。
1998年-2009年的房地产市场发展经历了“大力发展—着力规范—重提大力发展”三个阶段，其间房市调控形成了两个预期：一是中央政府不会持续深度调控房地产，经济形势不好，政府紧缩性房产调控就会发生转向；二是房价越调越高，只涨不跌。
（具体内容请见附件）
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