| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2012年07月23日 14:17 |
作者： |
李少明 |
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预计北京一手房价格将保持稳定，不必担心政策会进一步收紧，成交回暖将持续。
（1）我们的草根调研表明，北京一手房成交明显回暖，但价格相对稳定。预计下半年供应量仍较大，而限购持续下投资投机性需求仍被严格抑制，一手房价不会明显上涨。（2）北京房价回升较明显的是二手房，其市场化程度更高，且相对集中于城区。与二手房不同，政府可以通过预售证审批环节对一手房价格进行有效控制。
估测公司上半年签约销售约70亿元，全年145亿元（+27%）销售目标达成可期，高于我们此前140亿元（+23%）的保守预测，存在进一步超预期的可能。（1）
下半年可售货量大于上半年，上半年在售货值合计约190亿元（存量100亿元+新推90亿元），整体去化水平仅为37%。预计下半年新推100亿元，可售货值合计约220亿元。（2）下半年京内新推项目仍以刚需户型为主，包括国风美唐二期、熙悦山二期、常青藤、国风美仑等，预计将持续旺销。
资金情况明显改善，下半年拿地有空间，京内或将是主要方向。（1）由于上半年销售明显好转，且没有新增拿地，加上货币宽松下融资环境的改善，预计公司账面现金较年初有所增加；（2）公司近年来在京外拓展较多，预计近期重点将转向京内，凭借北京国资委的股东背景和积极参与保障房建设的政策优势，公司在京内拿地优势明显；（3）万柳“地王”事件不改北京下半年加大土地供应的大趋势，且推出“地王”本身即表明政府迫切需要增加土地出让收入来弥补财政缺口。
下半年催化因素多：（1）销售、拿地超预期；（2）考虑到首期现金激励计划已于10年结束，且应发奖金的30%需在满足二期计划首年条件时才能兑现，我们认为二期现金激励计划年内有望尽快出台；（3）保障房融资有望取得进一步突破，继成功发行50亿元私募债后，预计43亿元中票发行后续也有望获批；（4）商业地产资源有望继续以销售形式注入平台公司，有利于盘活存量资产和增强资金实力。
预计12-14年EPS分别为1.51/1.84/2.39元，对应PE8/6/5倍，12年全部业绩和13年的35%已锁定。RNAV18.56元，目前股价RNAV6.2折交易，投资价值严重低估。公司已成长为以北京为中心的全国性一线房企龙头，未来股价将向RNAV平价靠拢，近期股价强势调整正是买入良机，维持“强烈推荐”评级。
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