| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2011年08月09日 14:25 |
作者： |
方焱;区瑞明;黄道立 |
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事项：8月4日晚，万科公布7月销售数据：7月公司实现销售面积78.2万平方米，销售金额90.8亿元，分别同比增长3.2%和7.7%，环比回落30.67%和31.37%。
评论：从历史经营数据上看，7月销售环比下滑为常态
7月公司实现销售面积78.2万平方米，销售金额90.8亿元，分别同比增长3.2%和7.7%，环比回落30.67%和31.37%。
本月销量环比下跌三成有余，我们认为主要原因有以下两点：1、7月销售环比下滑为经营规律：从历史数据上看，由于6月份有冲上半年业绩要求，因此6月销售业绩多好于7月，7月销售业绩下滑为常态；2、本次业绩下滑幅度较大预计还与本月推盘减少有关。从累计销量上看，公司1~7月份，剔出香河欢庆城项目的销售数据后，累计销售面积637.2万平方米，销售金额740.9亿元，同比增速均在60%以上，处于行业领先地位。我们依旧看好公司下半年销售，预计全年销售额有望冲击1400亿大关。
扩张步伐依旧谨慎，等待行业新机会
公司7月新增项目5个，净占地面积之和为40.4万平，总建筑面积为80.7万平方米。虽然从新增项目量上看，较6月增加1个，但项目体量均较小，新增项目净占地面积之和环比下降55.6%，总建筑面积之和环比下降59.8%，同时应付地价总金额由上月的17.57亿元下滑至本月的16.61亿元，而且单月购地金额与销售金额的比值由上月的26.6%下降至本月的25.1%，这均显示出万科拿地意欲极其淡薄，整体扩张态度十分谨慎。1-7月公司累计购地金额仅为销售额的32.1%，从这一点上也看出目前公司正储备粮草为未来行业即将出现的新机会做了充足的准备。
万科战略收缩乃行业缩影，土地市场趋冷有望倒逼政策纠偏
我们认为万科的战略收缩乃行业缩影。从2010年情况看，开发商在与政策博弈的过程中，均站在自身角度选择了“扩张”，这是仅基于自身利益的“理性选择”，却非“理想结果”，导致了土地市场热度攀升、全行业投资高位增长，使政府能十分从容地调控地产。从博弈矩阵看，“理想结果”应是大家都选择“收缩”，这是“连续博弈”后走出“囚徒困境”的结果。今年以来，我们可以看到，不仅仅是万科，全行业均逐步走向战略收缩，由此土地市场逐月趋冷，全国各地土地出让金大幅减少，流拍频现。随之而来的地方融资平台风险也逐步付出水面。我们认为，目前在打压房地产的同时暂没有提出经济增长和财政增收的有效后备方案，土地财政的局面短期难根本扭转，因此，我们依旧维持中期策略中“土地市场趋冷将有望倒逼政策纠偏”的判断。
公司增长确定，估值低廉，维持“推荐”评级
公司一季度销售收入79.7亿元，账面预收款929亿元，加上二季度约300亿的销售金额，锁定业绩相当于2010年销售金额的2.58倍，增长十分确定。我们预计公司2011-2013年的EPS分别为0.90元、1.22元和1.50元，对应PE水平9.2X、6.8X和5.5X，目前股价相对于公司12元/股的RNAV水平折价31%，估值十分低廉，维持“推荐”评级。
（具体内容请见附件）
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