| 来源： |
东北证券研究所 |
发布时间： |
2011年08月05日 14:56 |
作者： |
高建 |
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投资要点：
2011年7月，公司实现当月销售面积78.2万平方米，销售金额90.8亿元，分别同比期增长3.2%和7.7%，环比则分别下降了31.3%和30.7%。2011年1~7月份，公司累计实现销售面积637.2万平方米，销售金额740.9亿元，累计同比增长分别为60.9%和63.9%。
7月份公司单月销售同比增幅仅实现了微幅增长，大幅低于6月份当月31.7%和50.8%的销售面积和销售金额同比增幅。今年4月份也出现过类似的情况，但5月份当月的销售数据就再度实现了同比大幅增长，且环比也实现了二位数的增长。因此，我们认为7月份的销售增幅大幅萎缩是否是项目分布不均衡造成的仍有待观察。从累计数上看，无论是销售面积还是销售金额都已出现连续7个月下降，符合我们的预期，不过仍然远远超出行业平均增长水平。由于去年万科的销售量的三分之二是在下半年完成，我们维持公司2011年全年的销售金额增长不会高于30%的预期。
在土地储备方面，公司在7月份新增土地储备6幅，合计新增权益容积率建筑面积70.8万平方米，新增需支付地价19.44亿元，处于2009年以来偏低的水平。前七个月累计土地支出175亿元，低于去年同期244亿元的水平，并大幅低于741亿元的销售回款。显示出公司在土地储备方面仍然保持谨慎并有所控制。随着公司销售回款的增加，以及土地支出的减少，一方面公司的财务状况会更加稳健，另一方面也便于公司在适当的时机和价位增加土地储备掌握先机。
关于行业方面，7月份，我们注意到最先受到限购和限贷影响而出现成交量大幅萎缩的一线城市和东部城市中不少都连续2个月出现了成交量的企稳和环比回升，而重庆、成都和武汉等西部重点城市的成交量却出现了环比下降。由于一线城市的成交量往往具有先导作用，因此，可以说市场已经基本消化了今年1月底出台的调控政策。从这个角度上看，现在就预期房地产调控政策可能放松仍然为时尚早。但我们也注意到，政府也开始更多地关注到经济增长速度下降的事实上来，并已经切实采取了一些措施，比如在扶持中小企业的发展方面等等。因此，我们也初步判断，下半年房地产市场维稳的可能性更大，再度出台更加严厉的调控政策的概率在减小。
盈利预测及投资评级：我们对公司2011和2012年的业绩预测为：2011年每股收益为0.79元；2012年每股收益为1.01元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
（具体内容请见附件）
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