| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月19日 14:52 |
作者： |
耿邦昊 |
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公司今日公告，其全资子公司长沙王府井拟以2.20亿元（现金方式）购买长沙王府井商业广场地下2层至地上10层总计5.14万平米的商业用房，折合每平方米单价4275元。购置完成后，公司22家门店中自有物业将增加至6个，自有面积占比接近40%。
长沙王府井于2004年12月2日开业，位处长沙市最繁华的五一商圈的核心地段。作为华中地区的旗舰店，长沙店经营业绩良好，2010年实现销售收入9.70亿元，同比增长31.2%；净利润4667万元，同比增长72.6%。
我们判断净利率的大幅提高主要是由于毛利率的提升以及开业初期门店装修的摊销完成。
该店以基本+提成的方式支付租金，我们估计其去年租售比约为4.5%（约4000多万元租金）。购置完成后，该店不再支付租金，而每年增加折旧500余万元（按40年折旧），增加资金成本约1000万元。2010年该店投入3400万元用于2-6层的装修改造，今年将进行1层及7层部分的装修，预计今年起每年摊销1000万元左右（按5年摊销）。综合来看，此次物业购置利好公司，但幅度不大，暂不调整公司盈利预测。
我们再次强调公司一直被资本市场称道的行业周期把握能力、稳健扩张战略以及极高的开店成功率。我们曾在年报点评中判断，09-10年分别新开的3家门店以及整体装修后亮相的百货大楼将帮助公司重回收入快速增长轨道，并成为公司未来几年业绩快速增长的主力。这在公司靓丽的一季报中也得以印证。
随着公司增发事项的推进以及战略投资者的引入，不仅充实公司发展所需的资金和资源，更有助于优化股权结构，推动管理层激励和公司盈利能力的释放。我们测算公司11-13年净利润分别为7.17亿元、9.69和12.02亿元，增发摊薄后EPS=1.55、2.10和2.60元。现价对应PE为27、20和16倍，维持买入评级！
风险提示：培育期门店经营状况低于预期；定增事宜进度缓慢。
（具体内容请见附件）
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