| 来源： |
中原证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月02日 11:03 |
作者： |
吴剑雄 |
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事件:保利地产公布了2010年年报。报告期，公司营业收入358.94亿元，增长56.15%，净利润49.20亿元，增长39.80%，每股收益1.08元。由于公司2月1日公布了业绩快报，因此业绩增速在市场预期之内。公司拟实行每10股派发现金红利2.13元并转增3股的高额利润分配方案。
点评:
公司销售有望克服调控困难实现15-25%增长。虽然2010行业调控密集，但是依靠合理的区域布局、产品定位及强大的营销能力和品牌力量，公司全年实现了优良的销售业绩。全年公司实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，分别增长30.7%和52.5%。由于限购等调控政策，公司2011年销售有较大的不确定性。公司已经在全国各线城市布局，产品线丰富，可以适当分散区域销售风险及产品过于集中风险，公司对于行业与市场的判断能力优秀，整体应对调控能力较强，我们预计公司2011年销售面积和金额有望保持15-25%的增速。
公司未来2年业绩保障性较高。报告期末，公司预售账款达到515亿元，是2010年结算收入的1.45倍。截至报告期末，公司拥有在建拟建项目146个，在建面积1834万平方米，新开工面积1000万平方米，竣工面积458万平方米，2011年可售房源充足，尽管2011年楼市将面临着较大的困难和不确定性，但是基于前面对于公司销售的预期，我们认为公司2011年业绩增长30-35%已经完全有保障，2012年业绩依赖于整个行业销售，但有望实现25-30%的增长。
公司土地储备充足，布局合理。公司2010年在土地储备方面有两个明显特点，一是大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进入12个城市；二是获取土地方式多样，成本较低。公司除了通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等方式低成本获取项目。截至报告期末，公司拥有可结算资源达到4195万平方米，以2010年新开工面积做参考，公司现有的土地储备可以支持公司2到3年的开发。土地市场也将会随着行业调控出现降温，将给公司提供好的低价储备土地的机会。
公司短期偿债压力不大。公司2010年末资产负债为78.98%，但扣除无需还本付息的预收账款后的资产负债率仅为45.16%，处于行业合理水平。公司采取加强房款回收、拓展新的融资渠道、以长期贷款置换短期内到期贷款等方式优化负债期限结构，释放了短期偿债压力，资金风险降低，年末短期债务合计73.33亿元，占金融机构借款（含公司债）的比例从上年度的14.02%降低到本年的12.51%，而同期公司手持现金191.51亿元。
2011年行业调整可能给公司提供外延式发展的机会。2011年，随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产将会出现阶段性波动。面对这样的行业前景，我们认为对公司而言，机会大于风险。过去的历史表明，公司对应行业调控风险的整体能力很强，其他中小公司出现经营出现困难对公司而言将是项目并购等外延式发展的好机会。
商业地产收入将成为公司业绩稳定器。2010年公司进一步加大了商业地产经营力度，营业收入突破5亿元，其中广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元，佛山保利水城购物中心、佛山保利洲际酒店等商业地产项目的盈利能力将有望持续提升。目前，商业地产项目尚没有受到政策调控，有望成为受调控的住宅资金的避风港，而且商业地产营收稳定，因此，公司在商业地产方面的开拓将使得公司营收更加稳定。
盈利预测。我们预计公司2011-2012年净利润分别64.14亿元和78.50亿元，每股收益分别为1.40元、1.72元，对应的市盈率分别为8.82倍和7.21倍。长期来看，由于公司仍然处于快速阶段，我们认为公司具有较高的投资价值，但是短期内，由于地产板块整体估值一直收到政策调控和成交量萎缩双重压制，公司短期内也难有像样的投资机会，我们维持公司“增持”投资评级。
风险提示。房地产调控政策风险。
（具体内容请见附件）
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