| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月01日 15:23 |
作者： |
桂长元 |
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2010年业绩每股1.08元，好于预期
保利地产今天公布了2010年年报，公司年内实现营业收入358.9亿元，同比增长56.2%，结算面积440.2万平米，同比增长60.2%；实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%，好于预期。公司宣告拟每10股转增3股并派发现金红利2.13元（含税）。
评述
管理和规模效应凸显，各项费用控制合理。公司2010年管理费用率1.6%，同比下降了0.39个百分点；销售费用率为2.24%，同比下降了0.33个百分点，呈持续下降趋势。
公司财务状况稳健，10年土地款支付压力较小，资本开支可控，未来财务风险有限。期末公司资产负债率79.0%，若扣除515亿元预收款，真实资产负债率仅45.1%，同比提升了8.4个百分点；短期债务73.3亿，占比12%，同比降2.0个百分点，短期偿债压力进一步降低；在手现金191亿，较年初上升25.8%。
毛利率34.1%，同比下滑2.7个百分点，净利率15.3%，同比下滑2.7个百分点，原因在于结算单价同比下降了3.0%，即结算结构的变化导致了指标低于预期。加权ROE达到18%，同比提升了4.0个百分点，实际盈利能力进一步得到提升。
2010年公司实现销售面积688.4万平米，销售金额661.7亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。市场份额持续提升，全国市场占有率达到1.35％，已进入城市占有率4.63%，进一步拉大了与其他公司的差距。政策调控常态化之下，国有背景企业尤其央企机遇大于挑战，市场占有率有望进一步提升。
2010年新进12个城市，新获取45个项目，新增权益总建面1440万平，已完成所有沿海一线城市布局。期末，公司可结算资源达到4195万平米，在A股地产公司中储备量仅次于保利地产。
2011年，政策调控之下，公司经营策略定位“抢销售、抢资金、抢进度”，即现金为王。期末公司合并报表范围内尚有合同金额515亿元已售未结算资源，占到我们2011年预测结算收入的102%，业绩确定性高。
预计公司2011--2013年主营业务收入分别为502、703、985亿元，净利润分别为66.5、89.8、125.1亿元，以目前股本计，EPS分别为1.45、1.96、2.73元，对应PE分别为8X、6X、5X，对2010年净资产值有25%的折让。公司为A股地产公司龙头，考虑其高周转经营策略以及规模优势，我们维持公司“买入”的投资评级。
（具体内容请见附件）
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