保利地产："大思路大运作" 3-5年内再造一个保利 |
| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2010年10月14日 14:11 |
作者： |
李少明 |
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投资要点：
公司计划3-5年内再造一个保利地产。未来的拿地节奏与规模也将与公司的经营和发展的节奏相匹配。公司在建储备资源5000万平米，足够5年的开发结算量，公司真正的销售高峰将在明年下半年和后年出现。将助推公司高速增长。
近两年业绩高增长无忧。1-9月销售收入414亿元全国第二，均价8574元，较09年增长4%。四季度公司仍将采取一贯的“随行就市”的销售策略。全年销售收入预计520-550亿元。10年净利润率15%，11年将提升2-3个百分点，下半年公司将有684-734亿元供下半年和明年结算后仍有100-150亿的剩余，近两年业绩高增长无忧。
稳健的财务安排，无支付风险，高地价项目的投资收益已得到或即将得到市场的验证。通过1-9月以及4季度的快速销售回笼资金，公司无支付压力。公司新增项目的立项严格执行收益回报率不低于“15%的投资回报率”的原则。公司过去1年的拿地策略不断被市场质疑，09年高地价项目的投资收益已得到或即将得到市场的验证。
不同于万科，市场一直担忧的公司销售规模上500亿元后可能遇到的管理瓶颈的问题，对于“单兵作战”开发模式的保利不存在。
发展战略高瞻远瞩，公司计划稳步加大商业地产投资，发展房地产基金，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，发展直投，增加新的盈利增长点。（3-4年内建设10多个5星级酒店、7-8高尔夫球场，7-8个购物中心，时机成熟时将借助资本市场将商业地产分拆上市。）
以“一横两纵”为原则，公司围绕“中国经济圈”、“产业布局”、“高铁布局”来布局土地储备，已和部分二三线城市达成战略合作协议，跳出狭隘的“买地建房”的传统的开发思路，通过与资本、与城市合作，创新房地产业务来源，将很好的解决保利在规模发展过程中将面临的“资金、资源、成本和收益”等的问题。
通过比较重估值的关系，我们发现保利的市值较万科的市值仍有18%的提升空间。
今年来，公司用优异的销售，良好的风险控制以及出色市场判断和管理水平一一消除市场对公司的诸多疑虑，再次证明了公司“做的比说的好”。保利RNAV16.39元，目前股价仍有8%的折扣。我们预计公司2010-2011年EPS为1.08、1.39、1.84元。
对应目前的股价相当于11年9X PE。未来6-12月公司合理股价应为20.9元，相当于20X PE，给予“推荐”评级。
风险提示：注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。
（具体内容请见附件）
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