| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月27日 14:46 |
作者： |
蔡大贵 |
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事项：
万科4月27日公布了10年一季度报告；一季度实现营业收入75.0亿元，同比下降8.9%；实现归属于母公司所有者的净利润11.3亿元，同比增长46.5%；一季度全面摊薄EPS 0.10元。
主要观点：
1.一季度公司冲回南京金域蓝湾项目减值准备增加净利润1.25亿元，结转已售未结项目资源73.6亿元，截止一季度末公司账面预收账款367亿元，比年初增加16%，增加50亿元。
2.一季度公司继续积极在房价较为理性的二、三线城市拿地，销售面积同比下降18.5%，单价增长51%，销售金额增长23.3%；09年以来新增项目主要集中在房价较为理性的二、三线城市，预计宏观调控对一线城市市场的影响更大，公司的上述举措有利于规避未来一线城市市场调整可能带来的经营风险；
一季度公司新获取项目权益建筑面积541万平米，权益地价147亿元，楼面地价2717元/㎡；考虑到一季度销售均价偏高的特殊因素，以09年至10年一季度销售均价9966元/㎡计算，楼面地价售价比为0.27，楼面地价处于较低水平，有利于公司未来保持较好的毛利率水平。
一季度公司实现签约面积124.2万平方米，同比下降18.5%。
一季度公司实现签约金额150.9亿元，同比增长23.3%。
一季度实现销售单价12150元，同比上涨51%。
3.公司一季度末现金充裕，有息负债率较低；一季度末公司账面现金179亿元，期末公司有息负债率为20%（金地29%，保利33%），处于较低水平，其中一年内到期的有息负债127.4亿元，一年内到期的有息负债现金比为0.71，财务结构处于较好的安全边际水平内。
4.公司公开增发112亿股事项处在进行中，属未雨绸缪之举；目前正处于证监会和国土资源部的审核过程之中，预计审核周期可能较长，如公司能在年内完成增发，考虑优化财务结构的负债匹配需要，预计将为公司10年增加220亿以上的现金，增强公司在宏观调控形势下获取优质资源的能力，为公司下一轮实现规模和效益的双重爆发提供更好保障。
5.公司高周转率和低融资成本的优势有望在中长期得到进一步凸显；公司的优势在于较高项目质量下的高周转率和低成本的融资能力，预计在未来几年房价趋稳的市场发展态势下，公司将获得相对更高的ROE水平，优势得到进一步的体现，中长期看好公司发展，短期内考虑宏观调控因素和市场变化，维持行业中性评级，预计公司10年和11年EPS分别为0.60元和0.72元，对应PE分别为13.0倍和10.9倍，维持“推荐”的投资评级。
（具体内容请见附件）
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