| 来源： |
国金证券研究所 |
发布时间： |
2009年08月27日 15:57 |
作者： |
曹旭特 |
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撰写时间： |
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基本结论
融资方案：万科计划公开发行股票方式融资，数量不超过总股本的8%，即不超过8.8亿股，募集资金净额不超过112亿元，如果按募集资金上限和募集股数上限来发行，发行价格为12.7元/股。
定价方式。公开增发不存在锁定价格问题，在得到证监会批准后，开始刊登招股意向书，按不低于公告招股意向书前二十个交易日均价或前一个交易日均价两者之一确定增发价格。
我们认为公司在这个时点选择公开增发是唯一可行的融资方式。
相对公开增发，定向增发的难度更小，但定增对万科这样资产规模庞大公司不合适，因为定增要求发行对象不超过10个，按112亿元融资规模，平均每个发行对象要参与11.2亿元，有能力和意愿参与的机构数量不会太多，所以在保利、金地、招商都公告定增融资方式后，资产规模更大的万科采取公开增发融资方式；.万科的融资姗姗来迟也和市场的整体环境有关，前期公开增发获得批准的难度较大，IPO重启后公开融资难度降低，历来在资本市场走在前列的万科当然也要抓住本次融资机会。
业绩安全性和弹性有多大？
首先明确一点，未来公司期间费用会有一定程度下降。因为09年开始公司不用计提股权激励基金，并且由于销售的转好，营业费率也会有一定程度降低，所以未来万科将会实现一定程度的内涵式增长。
公司08年报显示账面预收款达到239亿元，09年1－7月份销售额359亿元，减去09年中期结算的218亿元，公司尚有380亿元可结算资源，我们预计公司09全年结算收入495亿元，因此公司目前已经完成09年结算任务并可以有103亿元留至明年结算。
09年上半年公司的可售资源不够丰富，因为08年公司新开工面积同比下降了33%，09年上半年公司的新开工面积也只有约190万平米
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