| 来源： |
华泰证券研究所 |
发布时间： |
2010年02月25日 14:32 |
作者： |
吴红光 |
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大商股份今日公告，以10,865.016万元收购大商集团哈尔滨房地产开发有限公司拥有的哈尔滨麦凯乐地下二层至地上一层部分物业，共计建筑面积5453.61平方米。
目前集团公司的改制已进入尾声，我们了解到此次物业出售目的是为了缓解集团紧张的资金状况，出售物业获得的资金将用于支付改制最后阶段所需的部分开支。
此次上市公司购买的物业中，地下二层建筑面积748平方米，单价2万元/平；地下一层建筑面积4705平方米，单价9643元/平；地上一层547平，单价8.42万元/平；平均购买均价约1.99万元/平。
根据我们查询的资料，目前哈尔滨市民宅平方米均价在7000元左右，最高档民宅在1.2万左右，麦凯乐物业所在的道里区尚志大街作为哈尔滨最老的商圈，商圈内较好地段商铺合理每平米售价约为2万元，而地上一层的售价在4-5万元较合理，尽管公司收购的整体均价约为2万元/平，但首层部分购买单价达到8.42万元，这一价格并不便宜。
根据此前集团和股份签订的麦凯乐租赁协议及此次收购的资本支出测算，保守假设第五年哈尔滨麦凯乐平销达到1.5万，税前净利率5%（税后净利率4%），则对应的租金与此次收购后产生的年折旧费用相同（约为362万元），考虑到原租金期限为20年，第五年后的折旧费用将低于原协议下的租金支出。因此从长期来看此次收购将增厚麦凯乐公司业绩。
根据我们对公司的跟踪，公司在近期以买断工龄的方式解聘了约20%（6000人）员工，我们按买断每个员工平均补偿支出5万元估算，10年的裁员补偿费用将达到约3亿元，因此我们相应下调了公司10年业绩。但从长期来看，裁员有助于公司经营效率的提升和费用的控制。
我们预计大商股份10-12年EPS分别为1.20、1.80和2.50元，3年复合增长率为44%，维持增持评级。另我们的大商股份深度报告《王者何时归》将于近期发出，敬请关注！
（具体内容请见附件）
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