| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2009年08月17日 14:36 |
作者： |
白宏炜 |
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撰写时间： |
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上半年业绩每股0.52元，业绩高于预期：
由于原以26亿元出让的和记黄埔大都会地块期内结转，陆家嘴上半年录得净利润9.64亿元，同比上涨29.4%，超出我们的预期。公司收入同比上涨92.3%至28.47亿元，其中，土地批租收入为25.99亿元，物业出租收入贡献2.0亿元。
正面：
出租收入同比增长105%至2.0亿元，略高于预期，主要源于公司旗下的渣打银行大厦、陆家嘴96广场等投资物业出租率有所提升。
毛利率好于预期：受期内结转和黄地块土地批租成本较低及Z3-2土地作价投资部分的营业收入免征营业税影响，毛利率提升了12个百分点至79.3%。
负面：
管理费用大幅上涨53.1％至9,364万元，主要受公司5月底迁至新办公楼产生的装修改造费用影响。
发展趋势：
公司收购浦项大厦已于7月1日完成，我们预计下半年将贡献收入约0.7亿元，推动全年租赁收入至约4.3亿元。
期末，公司预收的土地批租款项仅余18.6亿元，主要为中石化塘东地块未结款项，而天津红桥项目预计于11年左右才能贡献盈利，未来一段时间公司收入增长将难有更多亮点。
上调09、10年盈利预测16%及2％：
公司期内结转和黄地块超出我们预期，因此我们相应上调了对于09、10年盈利预测至每股0.57及每股0.58元。估值与建议：
盈利预测上调后，公司A股股价对应09、10年市盈率分别为50.0、49.3倍，对10年底净资产有56%的溢价，估值并不便宜，因此我们维持“中性”的投资评级。而目前B股股价对10年底净资产值仍折让28%，维持“推荐”评级及2.06美元目标价。
风险提示：
公司的土地批租业务结算受拆迁等因素影响较大。（详细内容请参阅附件）
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