| 来源： |
中信建投研究所 |
发布时间： |
2009年06月30日 14:42 |
作者： |
张朝晖;陈莹 |
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伴随减免购房税费、调低房地产开发项目资本金比例、适度放宽二套房贷等中央和各地方政府一系列房地产调控政策的出台，2009年的房地产开发和销售市场逐步回暖。国房景气指数止跌回升，商品房销售量价齐升，行业回暖带动公司房地产开发业务的业绩增长。尽管2008年北京写字楼市场受经济危机的影响，出现租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，但公司出租和经营物业优越的地理位置为公司提供了稳定和优质的客户资源，使公司租赁和经营业务受经济危机的影响甚小。
截至2009年3月31日，公司资产负债率为49.1％，有息负债率为45％，速动比率为1.46。公司的较低负债率为公司创造了更多的债权融资机会。公司持有现金84.64亿元，每股经营现金净流量为0.06元，每股现金净流量0.47元，与万科、保利等市值前15位的其他公司比较，公司的资金较为充沛。公司发行不超过56亿元公司债券的申请已于2008年11月获得证监会发审委的有条件通过，目前正在办理之中，公司债权融资的成功将增强公司的资金实力。如此次债权融资成功，资产负债率的提高使公司的股权融资又有空间。资金短缺是目前困扰房地产上市公司的普遍问题，行业整合过程中，行业的机会将更多青睐于有能力融资的公司。公司充裕的资金增强了公司扩张能力，在房地产行业逐步走出低谷之时给公司的快速发展创造了有利条件。
截至2009年6月15日，公司有在建、拟建房地产开发项目规划建筑面积589.76万平方米，出租物业合计建筑面积约19万平方米，经营物业合计建筑面积约为14.14万平方米。不考虑公司西绦胡同项目、光电设备厂地块项目（因两项目无具体规划）和可出售金融性资产，公司每股RNAV为15.73元。我们预测公司2009－2011年全面摊薄每股收益分别为0.49元、0.66元、0.76元。
以25倍的动态PE对公司进行定价，并综合净利润贴现法和市盈率法，我们维持对公司买入评级，6个月内目标价为15.73元。（详细内容请参阅附件）
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