| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2009年04月17日 14:22 |
作者： |
桂长元 |
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撰写时间： |
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投资要点
北京广益大厦已售面积达51%，且全部结转为收入，剩余部分目前销售进展缓慢。广益大厦位于宣武区广内广义街5号，公司股权比例51%，该地块于02年底取得，04年开工，项目规划总建面6万平米，其中住宅、写字楼、商铺各2万平米，销售均价1.2万元/平米。截至08年底，项目已售出51%，3.9亿元回笼资金均已结算。由于国内写字楼市场至今尚未回暖，交易甚是冷清，广益大厦剩余面积目前销售进展也十分缓慢。
上海玫瑰广场二期6万平米商业物业已封顶并取得了预售证，但现场销售十分冷清。项目位于上海市虹口区四川北路中段，紧邻四川北路公园，周边商业繁荣，交通便利。公司股权比例100%，项目2000年取得，零地价，拆迁费用约3000万元。项目规划总建面约8.8万平米，2004年开工，项目分二期开发，一期2.8万平米住宅业已售完并全部结转;二期规划为5A甲级办公楼，地下3层，地上31层，总高142米，由3万平米的写字楼和3万平米的商场裙楼组成，现在都提前封顶并取得了预售证。据我们实地调研，现场售楼处看房者十分稀少，销售情况冷清，写字楼预计售价2-3万元/平米;商场裙楼用于租赁，目前尚处装修阶段，租后预计年入可达6000万元。
上海闵行颛桥的物流园区占地300亩，目前经营状况欠佳，年亏损200-300万元，公司欲重新规划其经营方向。颛桥的物流园区属商业用地，加上清退和拆除费用，共支付土地款3000万元，截至日前，公司已完成需拆违地块的整治工作。由于大面积的动迁影响到停车场业务和货贷楼的出租业务，整体经营业绩下降，园区经营利润年亏损额200-300万元：所属的宸南大酒店自2000年以来处于亏损状态，年亏损额300-400万元;停车场每年贡献100-200万元净利润;货贷楼现在盈利情况不好，2009年预计亏损。
上海下属客运公司业务经营正常，每年可带来700-800万元净利润。近几年来，公司出租车业务一直经营正常，现金流稳定，这已经成为公司一块稳定的利润来源。这块业务所带来的净利润常受油价、政府补贴等因素而波动，但公司运营的300辆出租车全年实现净利润基本维持在700-800万元。
公司全资的天宸药业公司已结束承包经营, 09年预计亏损1000万元左右。公司已结束天宸药业公司对外承包经营，现在工作重心放在GMP药证的检查验收工作上。目前已取得国家食品药品监督管理局发放的《药品GMP 证书》，公司已正常生产。天宸药业公司一直处于亏损状态，预计09年亏损1000万元左右。
公司现在上海浦东国际机场附近拥有400多亩一类耕地，日后土地用途取决于政府规划。在上海浦东国际机场附近，公司还拥有400多亩的农用地，这块土地由债务抵押而来，属于国家一类耕地，除非政府重新对其进行规划，否则其用途将不可改变。该土地距离浦东新区川沙镇甚远,现在每年都用于种西瓜。
09年，为纾解短期资金压力，预计公司将向银行贷款1-2亿元。公司负债结构不太合理，借款多为短期，09年还款压力较大。公司短期借款3亿元，一年内到期的非流动负债2亿元，而长期借款500万元，货币资金仅7700万元，显然，09年公司还款压力较大，预计将向银行贷款1-2亿元。
目标价8.00元，首次给予公司“中性”投资评级。09、10年，公司业绩将主要来源于玫瑰广场二期及广益大厦两个楼盘项目的销售，预计公司09、10年EPS分别为0.07、0.26元,对应PE分别为108X、29X。考虑到由于涉及人员安置公司无效、低效资产的剥离进程十分缓慢，而且公司现有土储仅满足未来2年开发所需，未来拿地存在较大的不确定性，我们设定公司目标价8.00元，首次给与“中性”的投资评级。
(具体内容请见附件)
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