| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月25日 14:26 |
作者： |
翁非玉 |
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业绩略超预期
浦东金桥24日晚公布08年年报。归属于母公司的净利润2.77亿元，增长34％，每股收益0.329元，我们在中报后做的预测为0.30元。
物业租金平稳，出租率逆势升高
物业出租业务毛利率08年仅下降0.71个百分点，也就是说在08年金融危机背景下，公司持有物业的租金基本没有下调。同时，部分物业的出租率还出现了逆势升高。以公寓出租为例，同期上海高端公寓租金和出租率都有比较明显的下滑，公司的碧云公寓2期出租率反而从07年的80％提高到90％。我们认为可能是金桥碧云社区良好的居住环境和完善的生活配套吸引了其他区域的租客迁入碧云社区，这一优势在未来仍有望保持。厂房的出租率也有所提高，北区厂房的出租率从07年的83％提高到08年的90％，我们认为与公司对园区比较清晰的产业定位和园区的区位优势密切相关。
土地转让项目拉低开发业务毛利率
08年3月开盘的住宅开发项目碧云新天地已销售92％，销售均价也维持在15000元较高的水平上，我们估计其毛利率仍达到57％左右，显示了公司该住宅土地储备具有较大的盈利空间。GE的土地转让项目毛利率估计只有12％左右，拉低了开发业务的综合毛利率，使其从2007年的66％降到35％。未来如果没有低毛利的土地批租业务对当期业绩的冲击，毛利率还将会恢复到原来较高的水平。
未来业绩提升主要来源于外生性增长
由于公司持有物业租金水平和出租率比较稳定，而近几年公司不断在开发新的持有物业，公司未来几年业绩增长将主要依靠外生性的增长，包括在建及待建的持有物业以及住宅项目碧云新天地，业绩的增幅取决于这些项目的开发进度以及招商、销售速度，这都是在公司可以控制的范围内。主要的风险是，未来研发办公楼的租赁可能会面临到张江等其他园区类似物业较激烈的竞争。
短期股价已合理，中长期投资者可以增持
我们上调09－10年的每股收益到0.44元和0.51元，同比增长50％和16％。每股NAV估值15.30元，目前股价对应09－10年动态PE为26倍和23倍，相对NAV折让24％。从相对估值角度来看，目前股价已合理，从长期来看，公司有较高的内在价值，并且由于公司能持续通过外生方式获得增长，中长期投资者可以增持。 （具体内容请见附件）
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