| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年01月05日 14:30 |
作者： |
孙建平 |
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金融街为地方国企，主营房地产开发与经营，产品侧重甲级写字楼，项目区域以北京为主，客户对象侧重金融机构和大企业。
04年开始异地扩张，08年三季度开始公司发展战略重心重回大北京战略，坚持我们10月30日的判断，这是非常值得欢迎的举措。
08年下半年开始，公司通过招标、收购等方式在北京核心区域以41亿元新增78万平米项目储备。区域集中在西城区，产品类型集中于写字楼和商业，收购成本有利于上市公司及其股东。
公司抓住了6月开始的房地产“资金的冬天”，获得了更低成本的商业地产项目储备，为未来公司的成长性提供了优质项目保证。公司未来发展重心重归大北京，重归北京三环内，重归写字楼和商业。
4个项目在09年开始的未来5年销售周期内，平均每年至少贡献0.1元EPS。假设德胜公司和石开衙门口项目100%销售，西单和复兴门项目50%销售，项目均价在现在周边房价基础上下降15%，则08年新增4个北京项目可贡献83亿收入，12.5亿净利润，贡献0.51元EPS。
因金融街功能区的需要，公司写字楼成交价相比真实市价有一定折让，但是未来其商业配套将更为充分地反映真实的市场价值。
考虑规模及其收益率，如果政府推行房地产信托基金（REITs），则公司有望从中充分受益，体现为经营效益提高和资金增加。公司在北京金融街有31万平米出租的写字楼、商业、酒店和车位等商业地产，在北京、惠州、天津有办公、酒店和商业等在建出租物业约50万平米。
维持08年0.42元和09年0.51元的EPS预测。其中，08年开发类业务贡献0.39元EPS，出租类业务贡献0.03元EPS；09年开发类业务贡献0.46元EPS，出租类业务贡献0.05元。
公司现有项目均价下跌15%、8.5%的贴现率对应的公司RNAV是11.52元；10-15%的历史平均折价得到目标价9.8-10.4元。
同类公司平均PE估值在20-22倍，20倍保守PE估值得目标价8.4元。
NAV和PE估值综合得到目标价9.5元，维持增持投资评级。
(具体内容请见附件)
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