| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2008年12月30日 09:19 |
作者： |
涂力磊 |
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2008 年12 月19 日，公司与北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称“美晟公司”）签署美晟国际广场项目转让协议（以下简称“转让协议”），约定美晟公司将其持有的美晟国际广场项目（以下简称“美晟项目”）转让给公司，交易价款为159,998 万元。
截至报告发布日，公司08年新拿项目累计未支付土地款31.15亿元。3季度末，公司货币资金达到89.19亿元。扣除21.36亿一年内到期的非流动负债和1.86亿流动负债后还剩65.97亿。此外，公司56亿公司债已获证监会有条件通过。目前还有10亿短期融资券正在审批之中。未来的土地款和项目建设款都有充分保证。
我们预计该项目商业部分租金大约在6.5元/平米/天。在资本化率取0.8的情况下，项目商业的市值为1.4亿元。如果租金每5年增长5%，商业部分的静态投资回收期在10年左右。
如果项目全部销售，预计写字楼成交价格在2.3万元/平，商业在2.7万元/平米左右。在以上假设条件下，该项目整体收益达3.64亿元，按照当期总股本计算可增厚业绩0.15元左右。
由于公司股本增大摊薄业绩、以及公允价值追溯等原因，公司08年每股收益较07年将有大幅下降。全年净利润增长在40%左右。截至12月21日，公司股价为8.88元。预计08、09年的每股收益0.42和0.75元，对应市盈率为21.14倍和11.84倍，最新RNAV 14.49元。维持对公司的“推荐”评级。
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