| 来源： |
广发证券 |
发布时间： |
2010年12月23日 08:20 |
作者： |
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今年预计销售收入破百亿元 明年仍将保持30%左右的增长
广发证券
上周，我们调研了杭州滨江房产集团股份有限公司（滨江集团，002244），详细了解了滨江集团目前新获得项目的情况，并就其未来跨区域扩张战略进行沟通。
我们调研后的主要结论是：滨江集团对市场把握能力强，销售迈上新台阶，今年销售已突破百亿元（全年预计销售收入在100亿至110亿元之间）；此外，其2011年可售资源丰富（全年约有200亿元），而明年销售仍将会保持30%左右的平稳增长；滨江集团在继续完善杭州市场布局的前提下，正加快异地扩张步伐。
12月21日，滨江集团再发拿地公告，其与浙江省上虞市创恒实业投资有限公司（下称创恒实业）以11亿元联手竞得上虞市城北38-1号地块。
总体来看，我们看好滨江集团发展前景，重申对其“买入”的投资评级。
我们预计滨江集团2010－2012年的结算收入分别为49.32亿元、57.68亿元及84.87亿元，归属母公司净利润分别为10.27亿元、15.21亿元及23.17亿元；每股收益分别为0.76元、1.13元及1.71元；相应的PE（市盈率）分别为15.07倍、10.18倍及6.68倍。全额计提土地增值税之后，其NAV（资产净值）估值为14.67元/股，因此，综合来看，我们给予滨江集团15元/股的目标价。
在前一日涨停之后，昨日滨江集团一度冲高逾6%，但之后股价回落，最终以平盘报收于11.45元/股。
销售迈上新台阶
我们认为，今年滨江集团的项目热销。截至目前为止，滨江集团销售额已经过百亿元，完成了年度计划，其销售踏上了新台阶；预计今年全年的销售额应该在100亿元至110亿元之间，而这主要来自于以下几个楼盘的销售：杭州万家星城约销售了33亿元左右，现在每周去化10套左右，每套约200万元，该项目目前均价2.3万元/平方米；杭州城市之星项目，其总共推出了3栋楼，每栋价值15亿元，基本售罄，大约销售了45亿元，今年已经没有继续推盘计划；外地项目中，绍兴项目约销售了14亿元，衢州约为4亿至5亿元，上虞约为4亿至5亿元。
而2011年滨江集团的可售资源依然丰富，我们预计其全年销售将稳定增长。
2011年上半年滨江集团的主要可推楼盘有城市之星后续项目、万家星城三期项目、绍兴金色家园、上虞金色家园及衢州春江月等，仍有大量可售资源。
到了2011年下半年，滨江集团的可售资源则主要是明年上半年即将开工的金色黎明项目、滨江盛元以及杭汽发项目，初步估算，明年可售资源应该在200亿元左右，可售资源相当丰富。
我们认为，滨江集团未来将以杭州为中心，逐渐向异地扩张，因此，我们预计滨江集团2011年的销售额将在今年100亿元的基础上保持30%左右的平稳增长。
完善杭州布局
今年以来，滨江集团进一步完善其在杭州的土地储备布局，在杭州新增建筑面积约为17.7万平方米。
2010年以来，滨江集团在杭州新增了两块土地储备，一块位于江干区，一块位于杭州城西地区，两块土地均属于稀缺项目，符合滨江集团一贯的拿地风格，也进一步完善了其在杭州的项目布局。
2010年9月，公司获得“杭政储出[2010]34号”地块，该地块位于江干区，拟定名为“凯旋门”，是名副其实的市中心地块，周边的生活配套设施齐全、交通网络发达，具有非常强的稀缺性，这有利于发挥滨江集团的特长——打造成高端精装修产品，因此，我们预计，该项目推出后，其售价应该在4.5万元/平方米以上。
2010年11月，公司获得“杭政储出（2010）51号”地块，占地71393平方米，建筑面积为70177平方米，该项目邻近西溪湿地，获得该项目是公司战略布局城西地区的一部分。
对于该项目未来售价，我们可以参考该项目附近的其他楼盘，如“绿城留庄”项目，容积率为1.17，其二手房销售价格在4万元/平方米以上；而公司该项目容积率低于1，更有利于滨江集团将该项目打造成低密度联排项目；同时，我们也可以看到，在杭州的高端楼盘中，滨江集团的品牌口碑好、操盘能力强，因此，我们认为，该项目的定位、开发及后续品牌口碑等将不会亚于绿城项目，考虑到该项目容积率更低的原因，所以，滨江集团该项目推出时的定价应该会在5万元/平方米以上。
异地扩张提速
除了深耕杭州之外，滨江集团也在加快异地扩张步伐。
今年以来，滨江集团继续增加土地储备，在异地新增建筑面积为68.3万平方米，进一步完善了滨江集团土地储备布局。滨江集团加快了对浙江省内的二三线城市的布局，并有向外省经济潜力较好的城市扩张的意向。
目前，滨江集团主要是集中在浙江省内进行异地扩张。2010年以来，在浙江省内、杭州之外获得四幅地块，其中衢州两个项目，上虞和绍兴各一个项目。
滨江集团在浙江省二、三线城市进行异地开发，能积累更多的异地扩张经验；其也一直有计划向其他省内外经济发展较好的城市扩展，如宁波、武汉和西安等城市。
滨江集团认为，若能顺利地进入一线城市或其他经济发展潜力好的省会城市，那么滨江集团的成长空间将更为广阔。
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