昨日中南建设下跌1.99%，收于9.84元。

　　2010年9月7日13：30-15：00，我们以电话会议形式调研了江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设，000961），并与其董事长陈锦石、董事会秘书智刚就公司近期经营情况、发展战略以及公司拿地计划、三线城市发展前景等问题进行了沟通。参会基金、保险、信托、私募等机构投资者共46人。

　　今年销售计划下调15%

　　问：上半年中南建设房地产业务受宏观调控政策影响如何？

　　答：中南建设上半年房地产销售受到了宏观调控政策影响，南通地区受影响较大，中南建设共实现销售额17亿元，据预定目标还有一定差距。

　　另外，主要受推盘节奏影响，上半年可售不足。

　　而在调控政策出台后，中南建设还适当调减了开工量，主动放慢了速度，在产品升级方面下更大工夫。

　　另外，从施工业务方面来看，今年增长速度较快，上半年施工业务收入实现了翻番。市场影响增大。

　　问：中南建设今年后续推盘计划和全年销售目标是怎样的？

　　答：下半年我们8月份开始加大推盘量，市场出现复苏，销售状况将有所好转。今年1-7月中南建设月均2亿元销售额，而8月份已恢复至4亿-5亿元。

　　而10月中下旬我们将推出四五个新项目，盐城、青岛项目都计划在10月份开盘，预计总推盘量超过40亿元，全年销售额将在55亿-60亿元。

　　不过，我们今年销售计划仍向下调整了15%左右。

　　问：中南建设在什么条件下会考虑降价销售？

　　答：中南建设下半年在定价方面会更加灵活务实。如果市场比较冷淡，可能采取新盘低开高走，老盘送车位、送公摊等方式进行促销。

　　如果市场明确回暖，中南建设也不会大幅提价，因为有政策压力，价格涨上去再调回来就比较难了。

　　更为看好三线城市

　　问：中南建设已进入的三线城市市场情况如何？

　　答：中南建设仍非常看好房地产发展前景，而目前来看，三线城市市场总体来看较为健康。三四线城市未来价格走势是略微上涨，如果贷款政策更严厉，可能价格会略有下调。

　　总体来看，宏观调控时三线城市销量受影响幅度在20%左右，远小于一二线城市。中南建设海门项目均价已达5800元/平方米，山东寿光均价3500元/平方米，常熟项目9600元/平方米，三个项目都没有降价压力。

　　从土地市场看，常熟项目可比地价已达600万元/亩（中南建设地价成本280万元/亩），南通CBD土地每亩价格已经超过了1000万元（中南建设地价成本在180万元/亩），盐城项目可比地价200万元/亩（中南建设土地成本130万/亩）。

　　问：中南建设对三线城市的筛选标准是什么？

　　答：中南建设进入三线城市有几个指标：中国百强县前50名，GDP增速超过15%，100万以上人口等。中南建设认为中国未来发展在三线城市。如山东寿光，是中国百强县第28名，财政收入近60亿元，蔬菜种植等特色产业发达，购买力强。

　　问：另外，海门一级开发项目的进展情况如何？

　　答：该项目目前正在做市政设施，一期约390亩的前期设计已经完成。该项目收益模式是完成前期投资后，政府对土地价值进行评估，评估后再进行土地招拍挂。如成交价格超出评估价格，则评估价以上的70%归中南建设，30%归政府。

　　尚未考虑股权激励

　　问：请讲述一下中南建设的战略规划。

　　答：我们计划在五年内实现年均30%~50%的销售增速，2012年达到100亿元销售额，2015年达到200亿元销售。2011年开始中南建设将进入业绩爆发期。战略规划的完成情况很大程度上要看市场情况。

　　问：今年中南建设新项目的获取计划是什么，新项目资金方案又如何？

　　答：中南建设计划今年获取500万平方米新项目，在年底前落实2个项目，总建面在200万-300万平方米之间。资金来源主要靠下半年的销售回笼。中南建设近期在进行债权融资的前期准备，融资条款已谈妥，约20亿-30亿元规模，将视未来的实际资金需求进行融资安排。

　　问：中南建设怎样考虑新项目获取和现有项目加快开发之间的关系？

　　答：中南建设长期看好中国房地产发展前景，目前多获取土地有利于中南建设长远发展。按现有地价获取项目后仍然有非常大的利润空间。

　　问：中南建设土地增值税的清缴情况及计提方法是怎样的？

　　答：中南建设大多数项目都是预征预缴，尚未清算。去年调整了预征率，住宅2%、商业3%、别墅4%。利润表中按预征比例计提土地增值税。

　　问：中南建设对综合体和商业地产又是怎么考虑的？

　　答：政府对综合体非常欢迎，土地价格低，条件优厚。中南建设正在向综合体方面转型，未来20年后中南建设就变成了一个服务业集团。南通、盐城、儋州项目商业比例较大，中南建设会长期持有。

　　问：中南建设建筑业务利润率为何偏高？中南建设开发楼盘的施工业务占总建筑业务的比例有多大？

　　答：中南建设建筑业务与其他建筑公司有所区别，设备全部是中南建设自己的，施工队伍也是自己的，不转包。早年建筑业务的净利润率曾达到15%。中南建设现在建筑业务的净利润率是7.5%。中南建设建筑的利润中没有对房地产业务进行税收筹划的因素。中南建设房地产项目的施工业务占建筑业务总规模的20%。

　　问：另外，中南建设有没有考虑实行股权激励？

　　答：中南建设在做薪酬方案调整，加大应届生招聘力度，预计一次性招聘超过600人。目前中南建设尚未考虑股权激励，目前的激励手段主要是采取单个项目完成经营计划后的奖金。(原载于东方早报)