| 来源： |
金百灵投资 |
发布时间： |
2009年10月14日 17:29 |
作者： |
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昨日A股市场先抑后扬，地产股也与大盘保持着同步的走势，在早盘一度成为牵引着大盘上涨的强劲引擎。但午市后的冲高受阻也使得大盘难以进一步拓展弹升空间，从而震荡盘落，如此的态势似乎表明地产股难以得到市场主流资金的认可，那么，如何看待地产股的如此走势呢？
金九银十未现引发市场分歧对于地产股的如此走势，笔者认为与行业数据存在着极大的关联，因为自9月份以来，我国多数城市成交量明显下滑。约一半城市住宅成交面积环比下跌，总成交面积环比下跌约3.83%。虽然开发商有意加大推盘力度，但是9月并未出现预期中的热销局面。另据中国指数研究院数据显示，9月份，一线城市中，北京商品住宅成交13960套，成交面积环比下跌3.31%；上海市商品住宅成交18325套，成交面积环比下跌约17%；深圳市商品住宅成交2846套，成交面积29.89万平方米，环比大幅下跌32.19%。
而历来九月份是房地产的销售旺季，业内人士一直有金九银十的说法，所以，随着九月份房地产销售数据的不振，意味着金九的乐观预期落空。更为不妙的是，在国庆黄金长假期间，各地的房地产销售也处于不振的态势中，北京同比降幅超过60%，上海和深圳同比降幅分别为6%和8%。从环比来看，北京降幅超过70%，上海和广州环比降幅均超过50%，如此来看，一线城市的成交量无论同比、环比均以下降为主。这也意味着银十的预期也落空。在此背景下，市场对于房地产的行业景气产生了分歧，试想一下，在最好的销售季节未取得预期的销售数据，那么，在11月、12月还会取得乐观的销售数据吗？这可能也是昨日地产股在早盘虽一度气势汹汹，但在午市后却明显得不到新增买盘的配合从而回落的原因。
新特征或带来新投资机会不过，这并不等于房地产无投资机会，因为房地产市场在近期出现了两个积极的特征，一是高端房销售渐成市场亮点。据媒体报道称，"金九银十"成色消褪，但京城豪宅投资依然保持热度。9月下旬，龙湖旗下的高端别墅"颐和原著"正式开放；首批供应的35套别墅已认购20余套，平均总价在6000万元以上。北京另一高端公寓项目"唐宁ONE"，在9月底推出的400平米精装大宅，均价已涨至40000元/平米，开盘便告售罄。而其他城市也亦如是，9月5日，深圳湾口岸附近高档住宅三湘海尚以3.5万元/平方米开盘，当天即售罄；华侨城推出单价高达12万元/平方米的7套天价别墅也上演"日光盘"，豪宅热销场景频频出现。这一现象在上海、北京、杭州等中心城市也反复出现。这可能是因为避险资金和缺乏投资渠道的流动资金的炒作所为，因为投资一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅涨幅更大，如此的赚钱效应驱使着投资客疯狂涌入豪宅市场。这其实也部分地解释了为何价涨量缩的特征，因为豪宅价格的上涨牵引着整个商品房销售价格的上涨，而且由于高价豪宅也分流了资金，所以，也就成为近期房地产价涨量缩特征的原因之一。
二是二、三线城市渐趋活跃。从相关数据来看，近期二、三线城市的房地产市场活力渐显，9月的第二周为例，宁波商品房成交1236套，成交面积为11.7万平方米，同比分别上升145%和129%，环比分别上升13.2%和12.3%。商品房成交均价也处于上涨的趋势中，为10759/平方米，同比上升8.1%，环比上升19.3%。呈现出量价齐升的态势。温州更是喜人，住宅成交755套，成交面积为8.6万平方米，同比分别上升612%和665%，环比分别上升130%和112%。地处中部经济区域的合肥，成交情况也较为乐观，该周商品房成交3037套，成交面积为29.4万平方米，同比分别上升197%和196%，环比分别上升4.6%和0.3%。商品房成交均价为4374元/平方米，同比上升1.1%。如此来看，目前房地产市场出现了一线城市价涨量缩，但二、三线城市却呈现出价量齐升的态势。
跟着行业新特征选择配置品种在此背景下，建议可跟随行业发展脉络配置品种。毕竟行业的变化会迅速反馈在相关上市公司的业绩变化趋势中，从而使得二级市场的资金流向出现转向的趋势。故切合当前行业发展脉络的品种往往能够获得成长的先机，从而带来一定的投资机会。
就目前来看，有两类品种可跟踪，一是高端地产业务为主的品种。因为高端地产往往拥有土地资源的不可复制性、稀缺性等因素，故有望得到投资客以及追求保值增值的资金追棒，从而意味着此类个股的业绩变化曲线更优美一些。故以旅游地产为盈利模式的九龙山、华侨城等个股可跟踪。二是二、三线城市的地产股，而大连友谊、新潮实业等个股可跟踪。
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