导言从“金九”扑空、国庆楼市遇冷,到对“银十”乃至整个四季度的成交预期不佳,虽然业内普遍表示对于近期重新陷入观望的市场局面并不意外,前一阶段的高速去化也使得大部分开发商的存量压力并不大,但还是有一批房地产企业对这一情况感到头疼,那些正在为上市做最后一搏的开发商们,不仅要考虑股市的波动,楼市的风向变化更增添了风险。

对赌倒逼 房企抢滩香港IPO

  对赌协议在IPO申购过程中的大量存在,一直是业内外关注的话题。一位美资房地产PE投资负责人表示,对于投资者而言,对赌无疑是“进可攻、退可守”的理想保护手段。这种协议并不一定出于投资者本身需要,有时它代表的是其背后大量的私人客户利益。“特别是上市规模越大的公司,投行可能越倾向于用对赌约束。”

小调查

内地房企扎堆香港 融资额度锐减

  最近几个月,内地房地产市场呈现价滞量跌、交投转淡的局面,香港内房股因此颓势频现,但这丝毫未减少新股上市的动力。反而因9月新增贷款创出新低、其他融资渠道收窄,新股上市步伐加快。恒盛地产破发以及宝龙地产的缩水定价,令人们对预备发行H股募资的10余家内地房产股格外关注。

香港新股市场重归火热 内地房企扎堆招股

好业绩先行?“内房股”赴港上市谋440亿港元

  大市及新股的止跌回稳,使得多家内地企业再度启动了赴港招股集资计划。记者根据市场消息不完全统计发现,本月下旬至少将有9只新股扎堆展开招股活动,其中有5家为内地房地产开发商。
  上海太阳能单晶硅制造商卡姆丹克将于下周一(19日)率先招股,集资7.8亿港元;紧接着,厦门房地产开发商禹州地产、明发集团也将在随后的20日及21日接力上阵,集资最多共119亿港元;而深圳地产开发商卓越集团、广州地产开发商恒大地产则将在21日及22日陆续登场,集资最多共180亿港元;成都地产开发商花样年也将在月底启动招股活动。
  今年在大部分房地产公司表现不佳的第三季度“独树一帜”的恒大和龙湖,在交出不错成绩单的同时,也在香港资本市场引发了一个争议:2007年起曾热刮香港股市的“内房股”风暴能否重燃?
  目前决定新股招股价的依据还是市场的行情趋势。9月份曾有一些发行的新股以较高的价格发行,但不久后却纷纷跌破发行价格,严重打击了市场的信心。受此影响,目前大部分新股以较低的保守价格发行,才获得了支撑。

缩减募资规模 禹洲地产赴港IPO集资最高22.2亿

预路演情况不甚理想 恒大地产IPO融资规模料减半

  发家于福建厦门的禹洲地产昨日在香港召开投资者推介会。市场消息指出,此次禹洲地产计划发行6亿股新股,其中90%为国际配售,10%为公开发售,招股价将定位2.7~3.7港元,集资规模约为16.2亿~22.2亿港元。
  禹洲地产目前的土地储备约为350万平方米,其中有160万平方米位于厦门市。
  据了解,此次禹洲地产上市募资所得,有28%将用作计划发展项目的买地、建设及其他相关开支,而近70%将用作开发新项目,包括购买土地等,其余则将用作公司的一般营运开支。
  恒大地产是今年最被期待上市的内地房企,但它已经启动的预路演显然没有获得理想的市场反馈。记者昨日获悉,公司IPO融资规模已经从原定的10亿-15亿美元下调至7亿-10亿美元,这一规模将低于恒盛地产(00845.HK)此前刚刚完成的12.8亿美元的融资额。
   恒大降低融资规模上市并不出人意料,香港资本市场对于内资地产股的追捧已经远没有高峰时期来的热烈。以此前恒盛地产经验而论,不但公开招股反应平平,上市后破发的表现也差强人意。
 
内地房企赴香港上市巡礼

华南城模式 内地不解

宝龙发力 200亿商业地产“小道”

  位于龙岗区平湖的华南城,总面积达260万平方米,总投资逾60亿,分有5大专业市场和5大功能分区,分别经营包括纺织服装面料及辅料、皮革皮具材料及辅料、化工塑料及五金材料、包装纸品印刷原辅料、电子元件及电脑配件等产品。
  华南城首席财务总监冯星航今日表示,集团今年的销售目标是出售华南城2期10.8万平米楼面面积。目前其中的5.2万平米已有客户签订了购买意向书,平均楼价为每平方米1.5万元。

  宝龙去年的销售额为20亿,今年目标为40亿,从目前的情况看已经有超预期完成今年的年度目标难度不大。
   宝龙已经在河南三个城市拥有宝龙城市广场,分别为洛阳、新乡、郑州。一位河南业内人士表示,宝龙的上述三个项目现状都不佳,主要原因是“都处于城市的新区,地段偏僻,商业氛围尚未形成。”上述业内人士分析,由于上述原因,宝龙在福建省外的扩张并不算非常成功,宝龙的高调扩张似有上市之前做大资产包,大举圈地的嫌疑。

恒大地产 从规模到品质的自我蜕变

内地房产股扎堆香港上市 高盛、汇丰看好花样年

  在房地产开发的全过程中,恒大不论是高端产品、中端产品,还是旅游地产产品,均全面推行“精品标准”,实施精品战略。该集团从2004年起开始大规模资源整合,与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作,在各个环节的合作方都要求是全国前三名的品牌企业。恒大的“精品标准”前后修改超过30次,确立的“精品标准”超过6000条。据不完全统计,恒大共制定和修订管理制度和办法有180余项,形成了完整的管理制度体系。
  恒大开始实施“规模+品牌”的发展战略模式。恒大迅速实现了全国20多个城市的40余个项目联动开发,在建工程面积居全国同行业首位,恒大更以5100万平方米的土地储备成为全国土地储备最大的开发商。

  花样年主力开发两类物业:一是城市综合体,包括位于城市中央商务区周边的写字楼、公寓、商铺、酒店等综合性物业开发;二是精品高档住宅。据称其今年上半年的销售已经完成今年全年目标的80%。
  “高盛与汇丰南丰基金,将追加在花样年的投资。每个基金投资于一个企业,一般是两年,现在快到期了,前段时间我们进行了重组,经过谈判,高盛本来要做花样年上市的保荐人,重组之后发现可能会有利益冲突,所以高盛可能会加入承销团。”潘军说。
  

龙湖地产:蛰伏不是怯懦 是勇敢与明智

从广州到上海 星河湾十年

  2003年,全年业绩不到10个亿;2004年,全年业绩18个亿;2005年,全年业绩21.2个亿;2006年,全年业绩36个亿;2007年,突破100亿;2008年,全年业绩118个亿。
   在这些数据中,很容易看到龙湖在03年到04年,业绩增长了将近80%;05年到06年,增长了将近70%;06年到07年,业绩不可思议增长了180%。如果中国股市能够像龙湖的业绩一样增长,那么中国股民将会是世界上最快乐和幸福的一群人。很遗憾,股市做不到,也不可能做得到。相信大多数地产企业都做不到像龙湖这样的成绩。但是龙湖做到了。
  星河湾人如何读过去年呢,我们的心里不能有冬天,一年来,星河湾没有放慢脚步,而是更多几倍热情,付出努力,实现心中梦想。从去年雷曼兄弟破产,香港股市跌到最低的一刻,广州星河湾逆势开盘,仅仅200多天,已经将近30个亿,掀起了又一次革命。大家可以看到当时开盘的情景。在09年2月,我相信全中国的同行大多数都在收缩规模,当时我们在太原拿下1200亩土地,同时在广州也拿下一块土地,星河湾在逆势中很稳的发展。如果当市场好转的时候,它的基础刚好是打好了。08年,是星河湾,也是我梁上燕从业遇到最困难的一年。
 
内地房企为何纷纷降低招股价?

一、内地房地产市场不景气

  当为期四天的上海“假日楼市”2009年秋季房展会在国庆长假期间举行时,楼市风向标的意义显得尤为突出。一项调查结果显示,近七成的被访者表示“价格走势”是在此次展会中首要了解的因素。不过,从现场情况看,受到房价高企不下的影响,“看多做少”的观望情绪已在滋长。

楼市成交量连续第三个月下降

  “十一”黄金周楼市并未如期迎来开门红,北京、南京、广州等多个城市成交惨淡,其中,北京1日至7日二手房网签量仅为140套,一、二手房成交量无论是同比去年“十一”同期还是环比9月成交量均出现了较大幅度的下滑。业内人士认为,一方面是长假拖缓购房进度,但更重要的原因是,房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用,购房人观望情绪日趋加重。

二、新股投资者热情剧减

  在经历了前期市场IPO的一阵热浪后,近期香港新股市场以及融资环境并不乐观。宝龙地产在招股期间的认购情况更是可用惨淡形容,考虑到香港资本市场的近况,宝龙地产在上市前几天突然宣布将其融资计划大幅缩减,每股最终定价为2.75港元,低于招股定价下限3.3港元。

新股接连破发 新股投资者沮丧

  香港市场人士普遍认为,中冶是新股市场气氛骤变的导火索。由于定价过高,中冶H股在上市首日暴跌11%,并在接下来的日子连创新低,沉重打击了新股市场的投资气氛,也引发了后来者利郎、匹克接连破发。预计往后的香港新股市场风光难以再现。
中国冶金上市首日跌11%
华南城上市首日跌22.86%
利郎上市首日跌3.59%
恒生地产上市首日跌14.55%
匹克上市首日跌17.07%
宝龙地产招股价降16.7%-44%

三、估值偏高

  资本市场对房地产公司的估值方法目前并未改变,但与两年前一味追捧开发规模与土地储备相比,如今的境外投资者同样关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量,“投资者最终的选择,将体现出这种差异性。”

估值偏高 少人问津

  中银国际副总裁白韧指出,新股市场止跌回稳与港股大市及外围市况转暖有关。在经济回暖憧憬及通胀预期的推动下,外围股市持续回升,香港股市上周也走出久违的5连阳走势,这些都对新股投资气氛有正面作用。此外,美元走软促使国际资金流入香港,金管局被迫频频注资,营造出流动性充裕的投资气氛,也是新股人气回升的重要原因。
   但白韧及粤海证券投资部主管侯春欢均认为,最近上市的新股定价偏保守,为上市后表现预留了一定的空间,则是新股首日收涨的内在原因。
   为了不重蹈覆辙,大多新股在定价时趋于保守,有些新股的最终定价甚至较原招股价低。而经过前一轮新股破发,投资者也越来越多地关注公司基本面,质地优良估值吸引的新股才会受到青睐。因此,未来新股的估值有望回归理性。

四、新股发行密集

  恒大地产在内的5家内地地产公司均同时在港交所主板上市聆讯,预计各家分别将在10月底或11月初完成招股和挂牌,合共集资预计最少将超过300亿港元。有消息显示,原本将在国庆期上市聆讯的企业提前到9月29日进行,因此,总共有5家公司集中在29日聆讯。颇有意思的是,这5家公司均为内地的房地产开发企业,分别为恒大地产、明发集团、卓越地产、花样年及厦门禹洲。

新股扎堆发行

  根据易居克而瑞(中国)跟踪调查显示,近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业已达到39家。其中恒大、龙湖、星河湾等未上市企业均拟登陆港股,而绿地、大华及福建融侨也有上市意向。大市及新股的止跌回稳,使得多家内地企业再度启动了赴港招股集资计划。记者根据市场消息不完全统计发现,本月下旬至少将有9只新股扎堆展开招股活动,其中有5家为内地房地产开发商。
   上海太阳能单晶硅制造商卡姆丹克将于19日率先招股,集资7.8亿港元;紧接着,厦门房地产开发商禹州地产、明发集团也将在随后的20日及21日接力上阵,集资最多共119亿港元;而深圳地产开发商卓越集团、广州地产开发商恒大地产则将在21日及22日陆续登场,集资最多共180亿港元;成都地产开发商花样年也将在月底启动招股活动。
 
内地房企为何急于上市?

对赌倒逼 房企不得不上市

  对赌协议在IPO申购过程中的大量存在,一直是业内外关注的话题。一位美资房地产PE投资负责人表示,对于投资者而言,对赌无疑是“进可攻、退可守”的理想保护手段。这种协议并不一定出于投资者本身需要,有时它代表的是其背后大量的私人客户利益。“特别是上市规模越大的公司,投行可能越倾向于用对赌约束。”

不上市将失去控制权

  “虽然2009年的楼市回暖速度较快,幅度较大,但根据协议内容,房企的销售回笼资金是被锁定的,不能用于继续扩张。”他进一步解释说,“道理很简单,对于机构投资者来说,万一企业无法支撑下去导致破产,至少还有现金可拿。”
   一个明显可以佐证的是,虽然公开的销售业绩数据表现喜人,但该企业在今年却无新的土地扩张计划。而接近该房企的消息人士称,即使成功完成上市,其募集所得的60%的资金将会用于偿还债务。

房地产低迷 对赌融资

  而对于房地产企业来说,去年底今年初房地产市场低迷,资金回笼艰难,再加上2007年疯狂拿地,导致资金链紧绷,无奈之下只能接受条件苛刻的对赌协议。
   这种协议的存在对于那些申购新股的机构投资者会产生一些顾虑,因为如果对赌协议的规模不大,可能不需要进行披露,但作为机构投资者,他们却必须考虑这种协议给整个公司的估值带来的影响。

为何不选A股而直奔香港

  有一些地产公司对赴港IPO并不“感冒”,转而选择在A股上市,比如绿地集团、中信地产、万达集团以及农工商房产等均在备战A股发行。
   那么为何成批的地产公司选择此时扎堆赴港上市,而不选择A股?

赴港IPO相对A股容易

  有些房企2007年便开始行动了,但是由于国家宏观调控的转向,未能如愿。但今年总体环境已经有所好转,并且房地产商的业绩都很好。而相对于在A股上市,由于监管部门的一些原因,并没有香港IPO那么容易。因此,赴港上市成为首选。”
   “买地——圈钱——再买地”,在资本市场疯狂的2007年,这样的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅,也引发了房地产业的泡沫。看来,这些房企选择A股IPO确实面临难题,还不如直接奔赴香港。

赴港IPO的动机何在?

  圈钱,这就是房地产商赴港IPO的目的。”杨经理毫不讳言,“现在房企拿地远不如以前那样容易了,拼的就是资金。谁钱多,谁就买地起地,谁就能占有市场份额。有了地,又能再进行融资,这样便具备了无限扩大的可能。可以说,如今资本运作方式已经成为房地产商的核心竞争力。
长远来看,上市后这些资金会流入楼市,导致楼市资金量扩大。但是土地供应是有限的,因而会推高地价,房价便会跟着上涨。这是一个推波助澜的影响。
 
内地房地产市场状况调查

09年主要房企土地储备状况

房企名称
最新土地储备数据
09年新增土地储备
09上半年销售金额
公司性质
总部所在地
碧桂园
4610万平方米
103.8万平方米
87.9亿元
上市公司/民企
佛山
恒大地产
4600万平方米
0.36万平方米
127亿元
未上市/民企
广州
上海绿地集团有限公司
4233万平方米
233万平米
281亿元
未上市/国资背景
上海
雅居乐地产控股有限公司
2970万平方米
0万平米
103亿元
上市公司/民企
广东省
世茂房地产
2640万平方米
45.27万平方米
131.52亿元
上市公司/港资
香港
保利房地产(集团)股份有限公司
2600万平方米
254万平方米
210.54亿元
上市公司/国资背景
广州
广州富力地产股份有限公司
2620万平方米
59.25万平米
128.3亿元
上市公司/民企
广东省
绿城地产
2544万平方米
超过80万平方米
211亿元
上市公司/民企
杭州
中海地产集团
2400万平方米
数据等待核对
262.7亿港元
上市公司/国资背景
香港 深圳
合生创展
2362万平方米
数据等待核对
73.2亿元
上市公司/民企
北京
华润置地
2240万平米米
数据等待核对
100亿元
上市公司/国资背景
北京
万科企业股份有限公司
2079万平方米
414.6万平方米
307.6亿元
上市公司/民企
深圳
瑞安房地产
1380万平米米
数据等待核对
20亿元
上市公司/民企
上海
远洋地产有限公司
1260万平方米
数据等待核对
70亿元
上市公司/国资背景
北京
金地(集团)股份有限公司
1120万平方米
72.9万平米
85.75亿元
上市公司/国资背景
广东省
招商局地产控股股份有限公司
1100万平方米
5.7万平米
80亿元
上市公司/国资背景
香港
首创置地
870万平方米
3.14万平方米
50亿元
上市公司/国资背景
北京
北京万通地产股份有限公司
348.3万平方米
53.3万平方米
数据等待核对
上市公司/民企
北京
北京金隅
233万平方米
超过50万平方米
数据等待核对
上市公司/国资背景
北京
SOHO中国有限公司
120万平米
数据等待核对
数据等待核对
上市公司/民企
北京
龙湖集团
数据等待核对
22.5万平米
95亿元
未上市/民企
北京
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房企百亿囤地 恐酿更大危机

“金九”褪色 北京楼市出现“滞涨”

  最近几个月,地王重现江湖,造就地王现象的大多是国字头开发商,而且地王的出现频率和刷新速度都超过了楼市最火爆的2007年。国企不断刷新地王,大型房企争相购地囤地,一条“高调买地、提价卖房”的轨迹就勾勒出来了。从市场表现上来看,大型房企的房价涨幅和土地储备增长速度均快于市场平均水平,可以说,在这轮房价上涨过程中,国有房企和大型房企扮演了重要角色。
   当前我国经济还没有从根本上走出金融危机的阴影,财政和货币政策确实不到转向的时候。但是,如果不调整结构,不严格监控信贷资金投向,部分信贷资金就会持续流入房地产领域推高房价。这种以高房价为标志的经济复苏,只能给社会带来不利因素。必须明白,股市楼市泡沫不是实际经济的复苏,会酿成更大金融风险。
  成交量下滑亦对市场中买卖双方的信心造成影响。据了解,9月之后,二手房交易的议价空间加大,撤单率也有所提高,而撤单方也从前几个月的卖方为主转变到买方为主。
   不过,从各开发商的反应看,他们并没有因为惨淡的数据失去信心。记者在采访中获悉,开发商多将成交量的下滑归咎于供应量不足。8月份,在北京市建委干预下,楼市约有50个项目推盘,而9月中上旬,北京只有17个新盘项目入市。楼市新增供应量呈下降趋势,对比往年数据看,供应量也偏低。
   虽然价格高企,但10月份五环外项目的开盘均价还是环比有所下降,降幅约为5%,亚豪机构分析师高姗认为,10月价格总体水平处于高位,但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势,这意味着楼市开始进入盘整期。

招商证券:"金九"未现 重点城市成交以跌为主

爱建证券:三大一线城市成交普降

  “金九”未现,重点城市成交以跌为主:杭州成交继续上升,上海,深圳和天津继续缩量,而北京和广州与上月基本持平;土地供应不足、地价上升的趋势短期内难以改变;各大城市可售新房的短缺在明年6月份都处于偏紧状态,受其影响重点城市新房成交不会有大的起色。因此,目前的缩量与07年的缩量有根本的不同:07年在社会资金紧缩的情况下,缩量必然导致房价的下跌;目前的缩量充其量只是降低了房价上涨的速度,而不会改变房价上涨的趋势。我们预期未来地价将持续数年上涨,地王仍将持续涌现。   我们重点关注的10大城市中,仅有杭州、重庆和西安的成交套数环比增长,其余7大城市的成交量环比均下滑。北京、上海、深圳三大一线城市成交量连续3个月环比下滑。而深圳的成交量更是出现了同比下降。在当前的量价博弈中,开发商更偏好与高利润率,而当前房价水平下购房者的相对购买力不足将导致楼市观望氛围的进一步蔓延。预计量缩价滞胀格局仍会延续。
   地产股在8月份大幅下挫之后,9月份表现相对平稳,基本同步于大盘。预计这种态势将在10月份得以延续。
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