| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年04月11日 10:16 |
作者： |
郭轩;廖珺娜 |
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郭轩廖珺娜/文
中国最大的造富行业是什么？房地产业无疑是最佳答案。翻开每年的福布斯中国富豪榜，或者胡润富豪榜，占据榜单前列和绝大数的富豪都或多或少与房地产业存在着千丝万缕的联系。而中国风险最大的行业是什么？答案也绝少不了房地产业。花开花落，每年总有许多其他行业公司挤进房地产圈，也总有那么一些地产企业黯然离场。
探究此番现象的背后，有无清晰的商业模式是解开难题的一把钥匙。在看似简单的房地产运作中，大部分离场的公司都以为只要具备土地和资本两大要素，就可以坐地生财。但随着行业纵向发展的深入，房地产公司的竞争更多的是包含商业模式在内的综合资源整合能力比拼，而单一的项目公司已经愈发难以生存。
2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，其中百强企业销售总额就已经达到1.41万亿元，占总销售额的26.9%，市场集中度呈现出快速提升的态势。而在资本市场，高额的土地储备也已不是资本的宠儿，有清晰商业模式的中小型公司反倒愈加能获得不错的估值。
回顾地产闽商的崛起，我们可以看出在它们个体腾飞的时候，总能结合行业发展的大势顺利找到切入点，并以此为契机，完善自身的商业发展模式，进而做大做强。
作为地产闽商早期代表的世纪金源，以大盘扩张模式纵横大江南北；地产闽商中生代的宝龙地产、明发集团抢先进入商业地产领域进而大红大紫；地产闽商领军新势力的升龙集团则以旧城改造进军城市运营……
大盘扩张时代
在中国房地产业简短的发展史上，大盘运营曾一度占据着住宅开发的绝对领袖地位。许多开发商都钟情于大盘开发所带来的丰厚利润和巨大品牌效应，时至今日，许多二三线城市的开发模式主流依然是大盘运营。
世纪金源作为最早进军北京的地产闽商之一，因其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平方米以上，被业内冠以“大盘之王”。在其大盘运营模式中，以住养商、以城换地是关键。
具体来说，以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院等公共建筑积累人气，再通过购物中心、酒店等商业完善社区功能，而在此过程中，大规模滚动开发，以低于周边价格的迅速销售，以高周转率加快盈利周期来保证资金的充足。黄如论曾将其的大盘运营总结为“控制成本、规模取胜、薄利多销”。
如今西北四环的北京世纪城繁华如斯，世纪金源大饭店、世纪广场、北京金源时代购物中心渐次林立，而1999年黄如论进军北京的时候这里还是一片因为拆迁难而无人问津的“脏乱差”之地。在黄如论以战养战、速度换效益的指引下，用时仅2年，一座占地480万平方米的北京世纪城就已落成。
北京大盘运营的一炮而红，使世纪金源成为许多地方政府竞相追逐的实力开发企业。世纪金源也在此时开启了全国快速复制的商业扩张模式。在云南，有占地3800亩、投资100亿元的昆明世纪城；在贵州，有占地5000亩、开发面积500万平方米的贵阳世纪城；在湖南，有1300亩、开发面积430万平方米横跨浏阳河的湘江世纪城……
商业地产觉醒
在住宅地产占据房地产行业绝大壁江山的情况下，以世纪金源为代表的大盘开发模式取得了巨大成功，这也让很多后来进入房地产行业的公司必须思考一个问题，是选择继续进入厮杀激烈的住宅市场，还是寻找市场的空白点，开辟一片蓝海。
当城市的区域扩散越来越大和居民消费水平的更新迭替，商业地产成为许多开发商眼中的香饽饽，而当宏观调控愈发频繁、针对性愈强的时候，这种共识就愈发明显。但这个市场的进入门槛却早已今非昔比，因为许多有先见的地产闽商早已牢牢占据了商业地产的领导者位置，这其中就包括在商业地产领域耕耘近10年的宝龙地产和明发集团。
早在2003年，宝龙集团就将旗下的地产板块由住宅转为商业。8年间，宝龙地产策马扬鞭，实行全国布局、快速扩张。截止目前，宝龙地产已在全国20个城市拥有超过22个宝龙城市广场项目，总建筑面积超过1000万平方米，单个项目平均体量接近50万平方米。
而2009年10月，宝龙地产成功登陆香港联交所，更让其大展资本之翼。据宝龙地产执行总裁许华芳透露，未来5年宝龙城市广场的数量还将达到100个。
在商业地产领域，专业的商业运营人才可能被资金或项目更能决定成败。8年的时间，宝龙地产在不断探索、总结商业地产运营模式的基础上，不断升级和创新，特别是2010年总部移师上海后，其更是迅速配备了高速发展所需的人才资源、资金资源和商业资源，在商业运营和人才培养方面已形成了一套完整的标准化模式，先发优势更加明显。
具体而言，“宝龙模式”的标准化即选址标准化、建筑设计标准化、业态组合标准化、运营管理标准化。宝龙地产新建项目的业态涵盖大型超市、精品百货、五星级影院、专卖店、家电大卖场、美食广场、中外餐厅、自助式KTV等多种商业形态；商家组合不仅有TESCO、家乐福、沃尔玛、喜达屋、KFC、麦当劳等世界500强企业，还有新世界、王府井、中影、苏宁等国内排名前茅的连锁企业，各商户在宝龙城市广场内形成丰富、稳定的标准组合。而据宝龙集团董事局主席许健康透露，“标准化生产能使开发运营成本降低20%以上”。
在今年3月，宝龙集团更是成立了旗下全新的自营品牌——宝莱百货。许健康表示，希望通过压缩产业链，提供“集约化产品”，未来宝莱百货将伴随宝龙城市广场继续深植二三线城市。
无独有偶，早在2002年，明发集团就凭借多年积累的丰富地产开发经验，以前瞻性的战略眼光将重点转入商业地产的开发。首个项目就全力打造了总建面达40万平方米的中国最大市中心SHOPPING MALL――厦门明发商业广场。该项目的成功开发，标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略性转变。随后集团在上海、南京、合肥、无锡、扬州、泉州等地区，又相继启动了一系列商业广场项目，纯商业开发总面积达550多万平方米。通过“商业地产＋商业巨头=城市经济”的战略联盟合作模式，开启明发百年企业锻造之旅。
城市运营高度
如果说宝龙地产在探索地产新发展模式的过程中是因时制宜，那么号称中原首席城市运营商的升龙集团则更多的是因地制宜。在机缘巧合下，升龙集团进入郑州房地产市场，面对整个城市的地产开发主要集中于旧城改造时，升龙集团通过其努力将许多地产公司望而却步的生意做得风生水起。
5年间，从福建到河南，近2000万平方米多城并举的规模和6天1层楼的升龙速度，无不让业界对其实力惊叹。2010年，升龙集团通过竞拍先后在福州拿下3个商用地块，都将建成超过200米的超高层商务项目。其中在福州北江滨中央商务区B7地块，将建300米“升龙环球中心”目前为海西第一高楼，这样大手笔的拍地动作让福州业界印象深刻，为之震惊。一直以来，升龙集团在迅速让城市旧貌换新颜的同时促生着区域经济发展的活力；在提升旧城居民生活条件和品质的同时，用市中心的低房价稳定着区域楼市的理性、健康发展，追求更广范围的社会和谐。
而这都源于升龙集团董事长林亿的义利观和发展观。他表示，拆迁之所以成为难题，说到底还是利益的问题。城市发展的需要、拆迁居民的补偿和企业的正常盈利往往相互矛盾和冲突，但从长远来看，这三者的目标又是统一的——共同发展。这就需要企业的眼光长远点，不要过分计较眼前的斤斤小利，融入整个城市的发展中，做城市的一分子。只有你积极回报了社会，社会也才能使你的事业长足发展。
在追求城市运营的高度与广度过程中，厦门建发房产集团是地产闽商中又一个果敢践行者。30年来，建发房产侧重高端物业开发模式，成功开发了一系列城市核心精品、高端别墅、近郊大盘、高端写字楼、商业及综合体等类型的房地产项目，始终以优异的建筑品质和领先的全程客服而著称。不仅如此，建发房产集团明确的产品定位及清晰的商业模式，也令其一直倍受资本市场青睐。
在这一个个鲜活的地产闽商崛起路径中，它们或因时制宜、或因地制宜，总能敏锐感知行业发展的动向，在城市发展和社会发展的潮流中精准定位自身，以独具特色的发展模式创造价值的同时赢得企业飞跃发展。这难道是一种巧合吗？细梳世纪金源、宝龙地产和升龙集团快速奠定行业地位的历程，也许你会发现，闽商身上的爱拼会赢、顺势有为精神或是最佳注脚。
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