| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2010年06月24日 15:58 |
作者： |
陆彬杰 |
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去年，潘石屹尝到收购“东海广场”的甜头之后，今年，他再次出手，收购了位于上海黄浦区外滩沿线的黄金商业地块。
6月11日，SOHO中国发布公告称，其通过全资附属子公司成功收购一个位于上海外滩204号地块，这也是SOHO中国继东海广场后，布局上海的第二例。
根据公告，SOHO中国与卖方“国鼎”签订协议，SOHO中国将获得国鼎90%的股权，折合总价约为22.5亿元。
根据SOHO中国的计划，今年有一半的资金将投入上海的房地产市场。在北京、天津等北方城市获得成功的SOHO中国，在上海能否获得更大的成功呢？
低价收购黄金地块
“我们从接触这个项目到今天收购完成持续了一年左右时间，因为这个项目特殊位置等等原因，交易过程并不是非常简单。”SOHO中国董事长潘石屹向时代周报记者表示。
外滩204号地块是外滩金融带中最受人关注的几幅黄金地块之一，毗邻上海城隍庙，项目的规划总建筑面积约为189000平方米，其中地上建筑面积约为112312平方米。
公开资料显示，204号地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”，其法定代表人蔡实鼎—台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自2003年10月拿地以来，由于动迁问题没有进入实质性启动阶段。
潘石屹告诉时代周报记者：“外滩204号地块目前已全部拆迁完毕，并已取得国有土地使用权证，我们希望尽早开工，争取2013年下半年竣工。”
这次潘石屹属于低价收购外滩204号地块，收购总价为22亿元，地块总建筑面积为18万平方米，折合楼板价约为12000元平方米。而今年年初证大集团拿下的外滩的8-1地块，楼板价为34148元平方米，两者相差近3倍。
未来外滩204号地块会有很丰厚的投资回报率。目前，上海外滩的写字楼租金在8元每平方米每天，外滩204号地块总建筑面积为18万平方米，按写字楼比例为9万平方米、出租率为2/3计算，每年可以收到租金1.7亿元左右，如果加上酒店和商场的租金收入，外滩204号地块收益非常可观。
“这次收购对SOHO中国的未来发展应该是一个利好消息，因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的商业物业，应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段，加上它有大量的商业物业，对公司发展是一个大的利好。”易居中国分析师薛建雄表示。
北京模式能否复制
SOHO中国在北京开发了“SOHO现代城”、“三里屯SOHO”、“中关村SOHO”等商业项目，均以小户型的办公楼入市，这种投资型的物业在北京获得了较大成功，在上海能否重演？
位于南京西路上的“东海广场”是潘石屹第一个在上海收购的项目。该项目原是烂尾楼，收购之时，产品已经完成定位，基本不适合做大规模的改动。从潘石屹的操盘方式来看，也是按照北京的项目操作模式，进行散卖，但也有所不同，“东海广场”一半是销售，一半是租赁。
“我们也会根据市场情况作出相应的一些变动，如外滩地项目，因为人流量大，我们会保留商铺来进行运作。”潘石屹表示。
但是也有分析人士指出，SOHO中国在北京、天津等城市都是以散卖小户型的商用物业为主，体量一般都在40万平方米左右，这样可以分期卖，追求项目利润最大化。然而在上海很少有如此规模的商用地块出让，上海高端商用物业一般不以出售为赢利目标。如果用北京的模式套用上海，可能会存在水土不服的情况。
上海的两个项目，从地段及类别来看与北京的项目有很大不同，东海广场及外滩项目都处于上海核心商业区域，而SOHO中国已经把它们区别对待了。
“外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的黄金地段。不同之处是：外滩汇集了众多高档商业，商业气氛浓厚，处于立体交通枢纽，与城隍庙相邻，人流密集，也有大量旅游人群。所以外滩项目的商业面积比例会很大；而东海广场在南京西路，以办公为主，90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。”潘石屹表示。
一半资金用在上海
“今年以来，许多开发商都放慢了扩张的步伐，但是，SOHO中国却在逆市收购项目。调控政策基本不会影响SOHO中国的基本战略。”潘石屹表示，今年公司还将高举收购大旗，积极寻找合适项目，目前在上海即有其他多个项目正处于不同的接触商谈阶段，去年我们花了100多亿拿地，也会把一半的资金用在上海。
按照SOHO中国的财务状况，有能力进行大规模扩张。2009年SOHO中国合同销售金额逾136亿元，同比增加77%；销售毛利润率达52%，较2008年上升3个百分点。合同销售面积达312243平方米，同比上升97%，均价达每平方米43252元。
目前，SOHO中国有140多亿现金和180亿的银行授信额度，未来三年可售物业价值达到450亿元。
在潘石屹看来：“上海的投资潜力很大。”他认为，从中长期发展趋势来看，决定房地产投资最重要的因素，是城市基础设施建设是否到位，北京、上海的基础设施和配套建设无疑是全国最好的。过去十几年里，SOHO中国绝大部分的投资都集中在北京，而在上海的投资规模目前还不到该公司的10%。因此，在未来的三四年里，SOHO中国将加大对上海的投资。
按照潘石屹的想法：“长江三角洲是中国经济发展最成熟的区域，大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要为国际企业和大型企业所准备，而SOHO中国将主要通过并购的方式，在上海开发服务于中小企业的商业地产项目。”
但是，潘石屹这种在中心城区拿地的想法，在上海不太现实。目前上海静安、卢湾、黄浦及浦东陆家嘴区域等中心城区，很少有地块进行招拍挂，即使有地块出来，价格普遍较高，在这种情况下，SOHO中国只能选择一些有上升潜力的板块进行开发。
潘石屹表示，SOHO中国看好上海的大虹桥概念，相比上海的其他区域的发展空间，虹桥枢纽将是上海最大的关注点，在未来的两到三年内，这个交通节点将是未来上海的城市中心，公司接下来首选的土地就是位于大虹桥内的。
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