| 来源： |
香港文汇报 |
发布时间： |
2009年08月04日 09:23 |
作者： |
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09年5月进行配售后，华润置地(1109)进一步发挥其资产负债表强劲的优势，用配售募集资金从母公司收购了5块总建筑面积240万平方米的地块。我们将每股评估净资产值上调0.79港币，并将09-11财年盈利预测上调2-15%。同时，我们将目标价由20.70港元上调至22.20港元(昨收19.32元)。
华润置地宣布以35.7亿港币的价格从母公司收购了5块总建筑面积240万平方米的地块，分布在沈阳、北京和福州。收购成本只比历史成本高5.4%，较世邦魏理仕评估的调整后净资产值折让7.4%。这些地块的未结补地价为9亿人民币(主要来自福州洪湾项目和沈阳置地广场)，公司将用内部资源解决收购资金，因为公司09年5月以14.34港币/股的价格配售3亿股新股，筹集了43亿港币资金。收购完成后，华润置地的开发土地储备增加11%至2,360万平方米，我们估计负债率将由6月底的19.4%上升至28.7%。强劲的资产负债表将为公司未来补充土地储备提供更大的灵活性。
上调净资产值和盈利预测
收购240万平方米土地储备后，公司的2010年和2011年完工面积计划分别增加了375,632平方米和566,504平方米。虽然09年的完工计划仍为236万平方米，但2010年的完工计划提高了15%至285万平方米。因此，我们将09-11年盈利预测上调2-15%。由于收购成本仅比母公司购买地皮时的历史成本高5.4%，平均成本只有1,500人民币/平方米，因此，我们估计这些地块的估值在66亿港币，比世邦魏理仕给出的估值高63%。因此，我们预计公司09年每股评估净资产值将提升0.79港币至20.72港币。除了将北京华润饭店改为酒店式公寓/酒店外，公司还在与沈阳市政府进行协商，将沈阳华润中心的容积率由4.5倍提高至5.3倍。假设提高容积率的补地价为8,900万人民币，我们预计公司的净资产值将进一步提升1.05亿港币，相当于0.02港币/股。
鉴于我们认为房地产市场将保持健康发展，但如果政府仍保持适度宽松货币政策那么明年有可能出现泡沫，因此，我们认为，用06年4季度时的估值水平作为基准更加合理，因为当时房地产市场增长强劲，但大部分城市尚未进入泡沫阶段，当时内地开发商板块的平均估值为较净资产值溢价4.4%。因此，基于较09年预测每股净资产值溢价7%(06年4季度的平均溢价水平)，我们将目标价由20.70港元上调至22.20港元。我们维持对该股的买入评级。(香港文汇报)
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