| 来源： |
招商证券研发中心 |
发布时间： |
2009年05月15日 13:58 |
作者： |
吴轩 |
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在2008年中国房地产市场震荡调整的背景下，华润置地有限公司（下称公司或华润置地）仍然取得了较高的盈利增长。期内，公司营业额及净利润分别上涨60.8%及42.4%至91.3亿元（港币，下同）及28.6亿元。我们认为公司08年度盈利的大幅增长主要是得益于其母公司华润集团有限公司（下称华润集团）前期注入项目的销售贡献。06-08年度，华润集团共向公司注入了约计1,060万平方米的土地储备，涉及金额近164亿元，平均楼面地价成本大概为2,000元/平方米。以上土地储备于08年度结算的面积大约为15万平方米，销售业绩贡献估计为16.7亿元，分别占公司08年度总房屋销售面积及销售额的22.2%及24.8%。08年度公司共确认物业销售面积及销售额68.2万平方米及69.5亿元，较07年度分别上升50.1%及60.4%。
物业销售增长强劲，截止09年4月底，公司已实现签约面积75万平方米，签约金额达74.8亿元（其中4月份签约面积25.3万平方米，签约额29.3亿元），较08年同期上升620%。目前，公司已锁定的2009物业签约销售额近125亿元。鉴于我国目前较宽松的信贷政策在短期内难以改变、购房者信心亦处在逐步恢复之中，因此我们预计我国房市的成交量在未来几个月仍将维持在相对较高水平。我们预计公司今年全年的物业签约销售面积及签约销售额将分别达到140万平方米及165.5亿元。
在剔除于年内签约但在下年度确认的物业销售业绩，我们预计公司09年度确认的物业销售面积及销售额或可达到125万平方米及134.3亿元。
开发利润率或有上调空间虽然全国各主要城市的房价在08年度均出现了下滑，但公司整体的房屋售价仍上涨了近7%、开发毛利率亦维持在37%的较高水平，我们认为这一方面得益于公司07年度预售项目的售价较高，另一方面也是公司08年内适当稳定存货周转速度、稳定房屋售价的缘故。考虑到公司今年1-4月房屋销售毛利率已接近32%，其下半年于深圳、北京等地开售的项目均价亦相对较高（相对开发成本），因此我们预计公司今年全年的毛利率水平有望提升至40%左右。估值上调空间有限，下调评级至“优于大市”根据我们的估算，公司09年度的每股盈利将相比去年大幅提高41%至0.65元，相对其目前股价（14.34元）的09年动态市盈率已高达21.9倍，与行业平均13-18倍的09年动态市盈率相比已然较高。由于近期中资房地产股的估值水平普遍出现了较大幅度的反弹，它们的股价与09年度预测每股净资产值（NAV/Share）之间的折让已缩窄至30%-20%左右。另外，随着中国房市企稳回升的趋势逐渐明朗化，我们预计大部分中资房地产股远期的盈利及净资产预测均存在上调空间，而对于中国海外发展、华润置地等大型房企而言，它们盈利及资产市值的潜在上调空间将更为显著。
我们对公司未来12个月估值水平的预测为15.75元，相对于我们预测的09年度每股净资产值17.50元具有10%的折让。考虑到公司现下的估值水平已基本反映了其基本面的远期运营状况，故我们此次下调对公司的评级至“优于大市”。（详细内容请参阅附件）
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