■二月寒流重击

　　北上广楼市（４）■周雪松

　　两三年前我写过一篇文章，《像控制生育一样控制买房》，幸好那时候有关部门没有采取这种措施，否则又要挨很多人骂，因为一旦彼时限购，挡了很多人财路。不过现在回想起来，那些年正是房价上涨较快的年份，如果及时采取限购措施，楼市也不至于到今天这种地步。

　　上周，温家宝总理在与网民交流时，曾对着广大开发商“喊话”。温总理说，“开发商身上应该流着道德的血液”，足见当前楼市调控到了非常严峻的时候。之所以说严峻，在于楼市调控已经接近政策的极限，包括限购、限价、房产税等楼市调控“核武器”都用上了，除非完全倒退回到计划经济时代，还有什么比这些更为严厉的政策呢？而这从另一角度解读，意味着楼市利空因素出尽，触底反弹只是时间早晚的问题。倘若这一轮调控还不能将楼市驯服，中国经济就可能出大问题，社会矛盾将更加尖锐。

　　我觉得既然中国选择了市场经济的道路，也不能将板子都打在开发商身上。开发商与其他任何企业一样，要追求利益最大化。政府也是应该反思的。

　　在这些年房价飙升中，许多地方政府的土地出让计划几乎年年都没有完成，而土地价格却不断攀升，总体上楼市供需矛盾没有得到根本解决，地方政府依赖房地产市场决定其一方面扮演着市场推手的角色，而另一方面又不愿意在调控中看到楼市陷入低迷。正是这只“看得见的手”在一定程度上推动房价上涨。

　　即便是目前有的地方想让房价回到合理价位，但土地财政使得政府依然骑虎难下。地价抬高房价，房价拉升地价，这些年涌现的“地王”对拉动房价作用不可小视，“地王”连年出现在一定程度上也增加了楼市调控的难度。

　　近日，位于北京ＣＢＤ区域广渠路和大望路交界处的高端住宅项目——金茂府悄然揭幕，引起广泛关注。２００９年６月３０日，中化集团旗下中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，以４０．６亿元获得该项目地块，平均楼面地价高达１６０００元／平方米，当初令许多人感到吃惊。然而时隔一年，与上述地块相比，万科与五矿联合体以５２亿元高价在海淀区西北旺竞得的地王，虽然相对比较偏远，但楼面地价高达１９９９８元／平方米。一年以近４０００元／平方米速度上涨（因地理位置不可同日，实际速度可能更大），地价上涨幅度之快由此可见一斑。

　　以金茂府为例，人们最初的担心如今似乎已经多余，因为目前该项目周边房价已经上涨到了４万元／平方米左右。应该看到，地价大幅上涨，地方政府受益，现在回过头去看调控，去年大量出现的地王，在未来两年将上市，地方政府如果不能使开发商赚到钱，自身也将遭遇一大堆的麻烦。实际上，地方政府和开发商利益紧密相关，谁也离不开谁，中央政府再怎么调控，如果地方政府不严格贯彻执行，不抛弃土地财政，出再多的政策也没有用。

　　应该说，楼市限购政策并没有错，但这一政策还不够完善，在这一轮调控中，许多做法有待商榷，如果说有值得称道的地方，那就是加大保障性住房的建设力度，这也是政府在楼市调控做对的一件事情。去年，国家提出建设５８０万套保障性住房，今年增加到了１０００万套，继而又提出未来五年要建设３６００万套保障性住房，未来２０％的低收入居民都将纳入住房保障的范围。力度之大，实为罕见。

　　需要指出的是，开发商作为一大利益集团，其博弈的能力不容低估。调控能否达到预期目标目前尚难断定。宏观调控还需要进一步改进，调控能力还要进一步加强。只有进一步加强和改善调控，顺应市场规律，温总理提出的让房价回到合理价位的想法才能实现。