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在中央电视台二套的节目中,纪录片《空置我心》中有这样描述,北京市现有人口约1800万(包括流动人口400万),其成套住房约600万套,以平均每户3人一套房计算,正好供求平衡。
但是,根据央视记者一个月的蹲点和入户调查发现,北京市目前有三分之一的住房处于空置状态,也就是说上述市场基本均衡的状况实际上是无法实现的,应该有三分之一的北京家庭无房或者住房十分拥挤。
本人在南京市江宁区的一个小区中也看到了类似现象,甚至我的隔壁住家在2000年拿到住房后,一直空置至今已经十年了。从经济学的简单供求关系看,目前中国住房高空置率的现状是十分令人费解的,一方面是不断高涨的房价导致城市范围外延,新楼盘像雨后春笋般拔地而起;另一方面是新房被空置,大量的资源被无情浪费,导致的结果就是市场信号被扭曲。也就是说,1997年以来,中国的住房改革所建立的住房市场已经失去配置资源的能力,为什么会出现这样现象?住房价格的高涨是一个“预期”表象住房价格问题一直是困扰中国经济的问题,据网络最近的数据表明,给胡锦涛总书记公开的网址留言中30%是要求降低房价,为什么中国的房价比人们预期的高?我们有各种各样的解释。但是,其中大量的分析和解释违背经济学的基本逻辑,要解释房价问题,必须对住房这样的商品进行有效的分解,才能得到其中的重要特征。
首先,住房的首要用途就是居住,属于必需耐用消费品,其价格应该是租金,决定其供求关系是当期的租价,一般人不可能租房子不去住,所以当期价格是决定出租房供求的决定因素。从这个意义上,住房价格应该用当期的净租金计算,租金高低仅仅和住房品质和使用的年限有关,原则上,房子越新品质越好价格越高。当然,随着房龄越长,其租金越低。
如果当期购买住房仅仅是将使用年限的总租金进行折现,就已经是房价;从所有者角度,出租和出售边际收益相同,而从消费者而言,购买与租赁其边际支出也是同等的,这样市场是均衡。
现实中大量住房被空置,显然是出租方和承租方对价格的不一致性所导致。一是出租方认为租金太低,无法抵消出租导致的租房折旧,影响其资产增值潜力;二是市场信息不对称使出租与承租过程中的交易成本过大,包括寻找适当交易对象、价格谈判、住房承租和纠纷处置以及损失赔偿等;三是承租方对租房的不稳定预期,加上住房价格长期看涨趋势,使得人们不得不增加购买住房的欲望,降低租房市场的需求。
其次,住房具有投资品的特殊性质,作为投资品的关键问题是预期价格。为什么住房具有投资品的基本属性,一是唯一性,也就是没有完全相同的两套住房,不可完全替代;二是增值性,在未来时间里可以产生超过投资成本的溢价收益;三是可交易性,可以通过法定程序自由买卖,因此,可以作为投资工具。
再次,住房的价格受到关联商品的影响。由于住房是不可以移动,同时特定的公共产品也是不可以移动,比如,商场、学校、医院和地铁等公共设施就和特定住房构成互补品;而任何一套住房具有的独立性和相对不可替代性使得其获得公共产品的成本越低,也就是其需求量也就越大,价格也会越高。所以,可以清楚地发现公共产品对住房的影响,一般有高空置率的小区必然存在公共产品配置上的缺陷。
但是,我们可以从另外一个角度发现问题,由于公共产品本身的性质,决定其供给的不均衡性是必然的。同时,我们也可以看到各人和各个家庭对公共产品的需求不同,同一家庭在不同时期也有所不同。但是,考虑到家庭教育、医疗或者就业等问题,不得不提前购买相应的住房,导致部分地区市场住房过度拥挤,而另一部分出现大量空置房。
最后,是一些其他因素,房地产商的广告炒作、税收作用以及各种限制,总体是在加价。
由此,我们可以看到住房的需求方面,中国实际住房的价格至少是由四部分组成:即时的租金、投资品的预期价格、关联商品的溢价和其他规费和炒作因素。基本结论是:住房价格的高涨是一个“预期”表象。
建立稳定长期租赁房市场是解决问题的关键很明显,住房的大量空置实际上表征住房市场的严重失衡,租房市场的价格“错位”使得大量住房无法出清,出现空置;而对价格不断上涨的预期导致新楼盘不断供给,投资者大量“囤积”和空置导致新的需求,进一步推动价格上涨;当然,公共产品的不均衡性引发的对特定住房的“饥渴”式需求,加剧人们的恐慌,也加剧预期价格的上涨。很明显,预期价格的失真是导致住房“市场失败”的本质,市场本身已经无法实现自身的均衡,政府的主动干预是纠正这一“市场失败”必然选择。当然,在市场逐步恢复其功能后政府再逐步退出,主要起到监管作用。
总之,中国住房价格不断上涨和空置率居高不下并存的“悖论”成为不争的事实,住房空置导致的资源低效甚至无效使用是目前中国最为严重的浪费。也就是说目前住房已经偏离作为其本质特性——必需耐用消费品的正常市场运行轨迹,被投资品中的投机性质所左右。
笔者认为,想解决上述“悖论”的重要手段就是建立以政府信用为基础住房长期租赁市场,解决出租人和出资人信息不对称和目前租赁房市场的混乱状况。首先政府在现有房产局基础上建立“房产—租赁局”专项管理住房租赁市场;其次将现有所有住房的租赁权与所有权相分离,住房必须在“房产—租赁局”登记注册;其次按照家庭计算第一、第二套自愿、第三套或以上住房必须在“租赁局”挂牌长期出租,否则征收物业税作为资源无效占有的补偿;再次政府对出租房租金网上公开拍卖与租金低限租价保护相结合的方式维护出租方基本利益。
上述措施的好处主要体现在以下几个方面:一是解决住房空置导致的资源配置低劣的现状,抑制房价过快上涨,将社会资源真正转移到其他实业中,解决房地产过多占有社会资源的现实;二是将住房市场过高利润降低到正常市场运行的轨道,消除房地产市场潜在的“泡沫”风险;三是政府低价甚至无价可以获得租赁房解决低收入阶层住房问题;四是保证出租房投资收益的合法性和承租方的稳定性;五是政府可以获得稳定租赁费的税收,减少一个多方获益的“帕累托”改进。具体可以在国内一线二线城市试点,逐步在全国推开。
(本文作者系东南大学经济管理学院金融系主任,教授、博士生导师,江苏省政协委员、民革成员)
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