| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年11月27日 11:07 |
作者： |
张金鹗 |
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地铁不只改变城市交通方式，成为最主要的交通工具，也大幅改变了城市风貌、轴心与房地产生态。
由于地铁沿线周遭的房价水涨船高，不少开发商推销产品时，也以“地铁旁”为最重要的广告词，加上报纸、杂志、书籍不断鼓吹，“地铁旁的房子不但交通便利，也最能保值、增值，最具投资效益”，使得许多购房族对于地铁旁的房子，情有独钟。
然而，就居住而言，地铁旁的房子，真的比较好吗？
在欧、美、日等发达国家，例如纽约、东京等大城市，或者我就读麻省理工学院时住过的波士顿，几乎没有开发商在销售产品时会强调它在“地铁旁”；原因应该是这些城市的地铁线非常密集，每栋建筑物几乎都在某条地铁线附近，所以标榜“地铁旁”，就没有特别的吸引力。
然而，新兴地区地铁只有十多年的历史，许多地方根本没有地铁可乘，所以才会物以稀为贵，对房地产有如此大的加乘效果。
不过，再过10年之后，地铁的魅力就将大幅降低。那时，地铁线也是纵横交错，每个人都住在地铁线附近，“地铁旁”也就没什么特殊的卖点了！
应思考两个问题
有人会说，等到地铁全面通车还需要10年时间，所以现在更要把握机会，在地铁附近置产。那么我建议，可以先想想以下两个问题，想过之后再作决定。
第一个问题：你与家人真的常常坐地铁吗？
以我自己为例，我在政治大学地政系教书，从政大到最近的地铁站，还有一段不小的距离，所以每天都是走路或开车上下班，我的家人也很少坐地铁，一个月可能乘不到一次地铁，所以根本无须在地铁旁买房子。
与我情况相同或类似的上班族不在少数，有些人因为上班地点与地铁距离遥远，所以得开车或骑摩托车；有些人则因为健康或经济因素，选择骑自行车。如果家人对地铁依赖也不深，那么用比较高的价格在地铁旁买房，可是一点都不划算。
这好比家中根本没有求学阶段的儿女，却选择在明星学区买房子，不但房价较贵，也不一定真的可投资获利。
第二个问题：住得离地铁越近，生活品质就越好吗？
答案应该是否定的，住得离地铁越近，可及性及便利性虽然提升，但住宅宁适性却相对降低，因此生活品质反而越差。地铁旁多为商店，配合地铁营运时间，店家大多也开业到晚上十一二点，整晚车水马龙、人声鼎沸，并不是居住的好地方。
然而，这并非说选购房子之前，完全不用考虑地铁的便利性。因为，许多人所认定的“地铁旁”，指的是距离地铁站100米之内，但如果以地铁站步行10分钟内可到为标准，那么就会有完全不一样的答案了！
我一向主张，房子与地铁之间最好“距离不远不近”，不需要“door to door”，是因为从地铁站步行10分钟可及的房子，不但比紧挨地铁的房子更便宜，比如在台北,每坪（一坪约合3.3平方米）可比地铁站100米内的房子便宜5万~10万元新台币，而且生活品质又比较好，可说是较佳的居家地点。
不过，房子与地铁站的远近，并不是是非题，而是居住品质与便利性之间的选择题。住得离地铁站近一些，选择的便是交通便利，势必要牺牲部分生活品质；住得离地铁站稍远一些，选择的便是生活品质，那么也得花更多时间在交通上。
除了地铁旁的房子会强调交通便利外，近年来，台湾地区开始有开发商推出产品时，主打搭乘火车、高速铁路半个小时内就可抵达市中心，由于房价相对便宜，对某些购房者而言，它们吸引力十足。
只是，这仅是开发商的广告词，千万不要当真。不是说广告词都是假的，而是在最理想的交通状态下，才可能那么快。如果是上下班的高峰时刻，交通时间可能要乘以2，甚至乘以3，那就不是半小时，而是一小时或一个半小时，根本与交通便利背道而驰。
虽然在美国、日本，由于城市发展得太过庞大，不少上班族只能在隔壁县市买房子，上下班通勤时间就得花上一到一个半小时，但一般而言，25~30分钟的通勤时间，已是一般人愿意接受的距离，因为30分钟车程，加上事先准备的时间，大概也得要45分钟，即使地理距离不远，但“心理距离”却很远，出一趟门就会很累，何况每天都得来回一次。
地铁联合开发项目适合投资或居住吗
近来有不少标榜联合开发的房地产项目，多为较小户型套房产品，吸引年轻单身族、首购族、投资族及租房族。虽然地铁站地点非常便利，但居住环境较不宁适，且由于小户型产品入住户数较多，管理维护较为复杂，居住品质较不理想。
就投资客而言，亦需考虑过多的出租户数竞争，租金水准及空置率也都可能受到影响。当然类似项目最关键的问题是房价相较附近项目，贵了不少，在考虑价格与品质的情况下，更要审慎评估。
擦鞋童理论
最后大家都知道地铁沿线，特别是地铁站附近的房价都特别高，当所有人都知道购买房地产跟着地铁走准没错时，你觉得此种房地产真能投资吗？
在股票市场有种说法叫“擦鞋童理论” ，就是当股票市场连擦鞋童都知道要进场买那只股票时，那只股票显然是涨过头了，绝对不宜进场投资，否则投资者将成为最后一只老鼠。
同样的道理，当在地铁线附近投资房地产全民皆知时，不论投资族、自住族、租房族，均以此为目标，造成一窝蜂，请问此投资标的的价格，还会便宜合适吗？尤其当投资客越多之处，通常房价相对会偏高，投资购房宜三思。（摘自《房地产商最怕你知道的买房经》第一课，张金鹗著，艾经纬 整理）
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