| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年08月25日 10:04 |
作者： |
李晓东 |
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银信合作受宏观调控限制，房地产业融资格局将重新调整。同时，为了响应启动民间资本的政府号召，２０１０年是房地产基金的元年。不过，投资人对房地产基金需要经历一个从陌生到了解的过程。
问题一，房地产基金如何赢利？
房地产作为资金密集型产业，有其自身的产业链。每个环节都需要大量的资金投入。基金可以介入产业链上任一环节来获取利润。基金管理人可以利用资金优势代表基金与合作开发商争取尽量好的投资合作条件，即使在房价下跌一定幅度的时候也能保障投资的安全和收益。
问题二，房地产基金如何操作及投资回报如何？
以建银精瑞做的房地产基金为例。基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于价值低估且具升值潜力的房地产项目。经专业团队对市场以及项目评估后，基金跟开发商一起投资做项目开发，基金最大投资额和开发商自有资金投资比例不超过１：１，基金投资项目要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。基金通过这个方式提供给投资者分享房地产开发利润的渠道，一般来讲，基金投资者年收益率可达到１５％甚至更高。
问题三，如何选择房地产基金？
根据我的经验，建议投资者挑选房地产基金主要从以下三个方面来加以考虑。一是管理团队的能力和过往业绩；二是管理人的背景和实力；三是基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制。
房地产类信托在国内历经多年发展，已经成为市场接受度较高的投资产品。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，在国外非常成熟的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平迎来它的春天。
（来源：网易财经，本报有删节，作者为资深房产信托基金投资专家）
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