近期，无论是里昂证券亚太恒富资本旗下私募股权不动产基金Fudo二号基金，还是普凯房地产人民币基金的顺利募集，都再次将房地产基金由幕后推到了前台。传统行业的房地产缘何能吸引众多PE的关注？

　　蜂拥而上

　　“我们现在依然在看房地产行业，并对其进行研究”。采访中，红杉资本董事总经理计越告诉本刊记者。

　　“我们还是看好房地产整个行业。随着宏观经济的复苏，以及中国经济的发展，房地产行业依然还有投资价值。继房地产一期基金之后，目前我们也在募集10美金的房地产基金。”海纳亚洲合伙人龚挺同样表达了对房地产行业的看好。

　　其实早在2005年，随着国内银行信贷对房地产企业逐渐收紧，包括高盛、摩根士丹利、黑石等私募大佬等几乎所有的外资投行都纷纷瞄准了中国的房地产市场，并在过去的几年中砸下重金。

　　“这些大机构在房地产行业的投资遍地都是，既有地皮，也有商业物业，同时还有住宅。”阳光100常务副总经理范小冲告诉本刊记者。

　　而现在，即使房地产被普遍认为过热的情况下，依然吸引了里昂证券、保险机构等大批后来者的进入。房地产魅力何在？

　　显然，高回报是最大的诱惑。

　　大多数投行通过股权投资房地产企业的盈利模式，我们可以从恒大地产身上找到缩影。2008年，就在众人关注金融危机的同时，恒大地产开始了与私募机构的接触，并在当年6月30日，成功获得来自郑裕彤、美林、德意志等几家共计6亿美元的私募股权基金。

　　而早在2006年，美林和德意志银行就已经投资了恒大地产。据记者了解，2006年12月，美林银行投资1.3亿美元，2007年9月又投资1.3亿美元合作项目，算上此次入股，三次累计投资3.1亿美元；德意志银行2006年12月已投资1.33亿美元、此次投资6千万美元，累计投资1.93亿美元。

　　后来者利剑

　　种种迹象显示，房地产已经成为PE的宠儿。根据清科集团近日发布的《中国私募股权行业崭新领域—私募股权房地产投资基金专题研究报告》数据显示，从2007年第一季度到2009年上半年，共有17只针对亚洲市场（投资范围包括中国大陆地区）的私募股权房地产投资基金完成募集，涉及募资总额达127.27亿美元。

　　虽然利润诱人，然而经过摩根士丹利、美林等大投行们的“洗劫”，中国房地产在连续几年高速发展之后，后来者能否延续“高回报”的财富神话，又将如何面对这些投行大鳄的直接竞争呢？

　　“决定进军中国的房地产市场，首先我们认为中国的市场足够大，机会也足够多。此外，很多外资基金因为金融危机中产生的一些遗留问题，无法继续大规模后续投资，甚至需要抛售物业。而我们作为一只新的基金，并没有这些遗留问题，相反，由于Fudo 第一期的基金成功规避了金融风暴的风险，为投资人创造了高于预期的内部收益率，我们的LP，无论是大学捐赠基金还是保险机构、退休基金等都很支持。其次，从房地产的市场周期考虑，2006年我们也一直在看这个市场，但当时市场过热，也不希望追涨。现在选择在金融危机之后进入，是基于对房地产行业新一轮发展机会的长期看好。当然作为新面孔，要在这个新兴市场获得成功，还需要做很多‘功课’，比如要了解租客的不断变化的需求，以及配合本地政府招商引资的需求和政策，同时还要与国内企业，比如开发商或央企等合作等。”Fudo二号基金中国区董事总经理赵波告诉本刊记者。

　　关键是，后来者们又将如何延续“高回报”的财富神话？其具备怎样的利剑？

　　“我们更看好住宅和商业房地产的机会。在商业地产方面，无论是北京、上海等一线城市的办公楼、商场，还是二三线城市的工业园区等，都存在着投资机会，只要你有‘巧手装扮’为物业提升价值的能力。一般来说，对这些项目进行改造需要国际经验，需要整个团队真正提升其管理服务，同时还要真正了解租客的需求。整个流程是一个很系统的事情，丑小鸭能否变成天鹅，就看团队的操作能力了。而我们整个团队过去在新加坡、日本、台湾及其他地区的成功经验，都让我们的投资人充满信心，最终在金融危机的大背景下，获得了8.15亿美元的超额认购。”赵波亮出了Fudo二号基金的利剑。

　　2006年，里昂证券旗下房地产基金购买了一个位于台北内湖工业园区内十万平米的商业大厦，在当时，该项目还处在挖地基的阶段。里昂证券旗下房地产基金进入后，首先做了两件事，其一，对周边市场的租金及收益水平进行调查，以便真正了解及定位该建筑的潜在租客，最终赵波及他的同事们将其定位为面向外资或者本地高科技的大企业。其二，通过看图纸及与潜在租客不断沟通，在该项目在建的同时，按照租客的要求提高了层高，增加了消防喷淋等当地政府条例规定之外的设施，同时还开设了班车服务等多项措施。“虽然这些都是很琐碎的事，但在‘装扮’的过程中非常重要，这体现了我们真正服务客户的能力与服务态度，有的租客就很看重这些。最终，还没到封顶时，十万平方米的大楼就已经有三分之一被华宝、哈雷等公司租用。等盖完以后，招租率更是达到了50%，包括AIG台湾公司在内的企业都选择了该大厦办公。”谈起过往业绩，赵波细细说来。

　　除了Fudo二号基金之外，作为后来者之一的普凯人民币房地产基金，也几乎同时亮相。普凯房地产基金又有哪些“利剑”呢？

　　“我们这支基金主要在中国的二线、三线城市进行投资、开发、建设和销售以住宅为主的地产项目，通常以股权投资形式投资项目开发公司，和中国的优秀开发商组建合资、合作企业共同承担风险，进行项目开发；投资标准包括并不限于项目的位置，产权明晰，完整的合作法律架构，符合国家政策法规的要求，开发商的优秀管理团队，以往成功开发案例，可行的退出方案等都可以，但是这个项目必须以居民住宅为项目主体, 目标消费者设定为中产阶层。此外，对于单个项目，投资额通常在2500万到3000万美元左右。”对于该基金的运作，普凯投资基金中国区主管合伙人姚继平仔细告诉本刊记者。

　　显然，与Fudo二号基金看重商业地产不同，普凯房地产基金则将目光专注于住宅，并通过与国内房地产企业合作拿地共同开发住宅项目，然后约定几年以后，房地产企业通过回购基金的方式进行运作。“第一期基金总共投资了5个项目，平均收益率25.5-30%。我们之所以选择住宅项目，主要是其比较单纯，受政策影响不大，回报相对稳定。”姚继平说。

　　然而未来，房地产投资真能给投资人带给超额回报吗？

　　(本文来源：融资中国 作者：特约记者 王月平)