| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年07月20日 10:39 |
作者： |
王晓伟 |
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无论是被称为投资大鳄的外资房地产基金，还是刚刚蹒跚起步的本土人民币基金，都在同时扮演着两种角色。一方面，这些基金可以成为部分房企跨越式发展的动力源，但同时，又背负着推高资产价格罪魁祸首的骂名。在金融危机的洗礼下，在2008年房地产宏观调控的背景下，外资基金如今是怎样的一番境地？本土基金又如何破浪前行？为此，本报记者接触了许多外资投行，并专访了本土基金的权威人士，展开了一场中外房地产基金生存现状的大调查。
那些头顶光环的国际大投行，在华尔街神话被打破之后，昔日的荣耀已不复存在。
“几乎所有在国内投资房地产的大投行都遭遇到了困难。” 一位资深地产投行人士告诉本报记者，雷曼兄弟已经清算国内的房地产资产；美林正在处理其募集的第二只房地产基金；花旗准备关闭在上海的办事处……
在遭受了去年华尔街那场史无前例的金融危机之后，那些在中国地产行业投下重金的外资基金被迫收缩战线。
“盛名之下，其实难副。”一位与多家外资投行有过合作的上海开发商说，自3年前政府发布了一系列“限外”政策以来，外资的获利通道越来越窄，这一矛盾最终在去年房地产行业的调整中得以引爆。
那些曾经在国内房地产翻江倒海的国际大投行们，在监管层的“限外”政策下运作和获利空间日趋狭窄，在金融危机和本轮国内房地产行业深度调整的洗礼下，长久以来的投资环境正在被改变。
“投资”受创
外资地产基金——成败论英雄。这是花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚，在APIC 2009第五届亚洲不动产投资峰会上的演讲题目，“我发现这句话特别适合用在地产外资基金的投资。”
对于像花旗这样的外资地产基金而言，总结这几年在中国地产行业的投资，只是一个又一个略显尴尬的结局。
“在过去的两三年里，凡是在中国投资地产的基金，无论是黑石、凯雷，还是大摩（摩根士丹利）等，目前都面临着亏损。”上述资深地产投行人士指出。
可以给投资失利提供佐证的是，自去年下半年以来，地产外资套现在华物业的消息甚嚣尘上。最为典型的是知名投行大摩，从2008年年中开始，坊间盛传大摩几乎将手头所有物业放出寻找买家。
一位房地产开发商告诉本报记者，大摩在年初曾经出价60亿元打包兜售旗下地产资产。
和大摩的做法如出一辙，花旗、雷曼兄弟、美林等金融巨头名下房地产基金，纷纷将手头物业抛向市场。
苏格兰皇家银行亚太区房地产融资大中国区董事总经理向左坦言，受金融危机的冲击，直接导致亚洲房地产业务受到很大影响，今后公司一般不会再考虑房地产投资和借款、融资业务。
苏格兰皇家银行只是一个缩影。“总体来说，国际资本在这次金融危机中元气大伤，目前还没有恢复。”瑞士信贷亚太区房地产融资部董事陈军余坦言。
上海一位与多家地产外资基金合作过的开发商告诉本报记者，那些头顶国际投行光环的外资在中国还是水土不服，思维僵化，不懂得适应中国国情，所以把事情搞砸了。在此波金融危机中，当这些国际投行的后院起火之际，所有的危机都暴露了出来。
很难判断，到底是“限外”政策的打击，或者金融危机的波及，或者本轮国内房地产行业的调整，抑或是外资资金自身调整，到底哪一种或者几种原因是造成此番外资基金折戟中国地产的元凶。
业务调整
如今，萦绕在地产外资基金身上的几乎都是负面消息：变卖、裁员、收缩——
“外资投行的现状可以用‘一地鸡毛’来形容。”一位业内人士如此评价。
在经历了一轮重创之后，地产外资基金开始思索，寻求改变。
“新形势下，外资基金需要做一些投资方向上的改变，来适应中国市场。”姚蔚说。
改变正在各大地产外资投行之间成为一种共识，指向亦同样一致。
“原来是投资创造价值，现在将更多的精力花在资产管理上。”Equity International副总裁魏松这样介绍地产外资基金最大的变化。
“从业务调整层面来讲，逐步变为资产管理创造价值是一个大方向。”陈军余说。
从时间节点上看，百年一遇的金融危机成为划分这种变化的分界线。此番席卷全球的金融危机给那些外资基金好好上了一堂课。
不过，在姚蔚看来，即使没有经历金融危机，外资基金也面临很大的挑战和转型需求。
“前几年外资基金蜂拥而至，把钱投进来，但怎么把钱带出去，不是很容易的事情，这种政策的不稳定性让外资基金面临挑战和转型需求。当然，最重要的还在于外资基金需要一套适合在中国生存的投资策略。”姚蔚说。
本土基金新机遇
从目前的形势看来，房地产行业“气流”颠簸的折腾期已结束，平稳的飞行时间已经重新来临。那些长线看好国内经济和国内地产的外资基金还有机会吗？
“从目前来看，战线收缩会是外资大投行很长一段时间内的主线。”一位知名外资基金的高管表示。
爱尔兰财富控股(中国)有限公司北京首席代表王荣华说，大部分知名外资遭受到金融危机的创伤，在疗伤之际根本无暇顾及投资。只有在国际经济形势正式好转，全球金融危机真正触底之后，投资意愿才会重新抬头。
大投行让出的市场给予了其他资本以更多机会和空间，打扫战场的是那些国内私墓基金和一些国际中小规模的地产基金。
一位二线外资基金的人士告诉本报记者，在雷曼兄弟破产之后，国内开发商缺钱的状况并没有改变，从融资的角度来说，做夹层融资或者是做战略投资还有一些机会。“我们正在考虑在国内寻找一个从事这类业务的平台。”
“事实证明，大投行做得未必好。从现在的成绩来看，我们做的项目虽然金额不算太大，但从已经成功退出的案例来看，投资回报率在所有外资投行的投资项目中领先。”普凯基金合伙人甘美兰说。
据悉，普凯基金在6月份已经启动了新一期的基金募集，规模在4亿～5亿美元，目前已开始准备工作。同时，其人民币基金的募集也已开始，有望今年底完成，规模为5亿～10亿元，在地产投资上整装待发。
踌躇满志的还有国内的人民币基金。“我们对这一年的市场非常看好，现在是投资的好机会。”基汇资本刘铁虎指出，从开发商资金来源上看，更多的应该注重一些国内的资金，国内的人民币基金、信托，包括REITs。
一位在国内有着广泛投资业务的外资基金中国区投资总监评价说，这一波外资地产基金的洗牌，带来的一个直接后果是，除了那些大投行之外，中小基金，尤其是那些灵活的人民币私墓基金将会迎来一个大展身手的好机会。
“在黑暗中还是有光明的。”她说。
■本报记者 王晓伟 上海报道
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