| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2012年04月10日 11:16 |
作者： |
徐伟 |
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国务院发展研究中心 “我国经济适用住房政策的效果评估与发展前景研究”课题组通过调查研究对我国经济适用住房政策的发展前景进行了探讨，并对其发展过程中的经验教训进行总结，在此基础上，对进一步完善我国经济适用住房政策提出了具体建议。
课题组认为，经济适用住房政策的变迁主要受到中央政府、地方政府、开发企业和部分民众四个方面、三组关系的博弈影响。
据课题组分析，第一组博弈关系是中央政府的意愿供给与地方政府的实际供给之间的矛盾。经济适用住房政策的最终执行者是地方政府，但是，地方政府的利益诉求与中央政府并不一致，这种差别导致地方政府在执行中央政策过程中，会根据自身利益对政策进行调整，这种调整可能是积极的，也可能违背最初的政策意图。
第二组博弈关系是地方政府的政策目标与开发企业的利润目标之间的矛盾。经济适用住房的开发与建设涉及到地方政府、开发企业双方的利益，政府和开发企业实际上形成了一个委托代理关系。在这种代理关系中，政府的政策目标与开发企业的利润目标存在不一致的地方。这样，地方政府和开发企业之间就会存在一定的利益博弈，削弱了政策的预期效果，导致了经济适用住房政策实施的实际效果与初期目标出现偏差。
第三组博弈关系是地方政府的保障动机与部分民众的投资动机之间的矛盾。政府基于保障目标实施经济适用住房政策，但部分民众更关注的是经济适用住房与商品房之间的差价，从而会极力争夺这一稀缺资源，难免存在一些骗购和投机等有损经济适用住房政策公正性的行为，从而导致政府保障目标与社会公平性缺失的矛盾。
课题组建议，作为我国住房保障体系组成部分的经济适用住房政策，从长期来看应完成其历史使命而逐渐消亡，从中期来看应逐渐打通与其他各类保障性住房政策的衔接，从短期来看则应予以保留，但需要对这一政策进行完善。具体措施可以考虑以下几个方面：淡化经济适用住房的商品性，突出其保障性；以低收入家庭为经济适用住房的主要保障对象；调整经济适用住房建设现有的土地供应方式，将现有的行政划拨（或出让）改为土地租赁；逐步开放二级市场，扩大经济适用住房供给；从发放所得税完税证明入手逐步建立个人信用体系；附加经济适用住房个人担保制度以遏制违规行为；从“只售不租”调整到“租售并举”；由“补砖头”逐步过渡到“补人头”等。
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