| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2011年02月22日 11:14 |
作者： |
潘晟 |
| |
随着"新国八条"的出台，楼市调控的力度进一步升级，特别是限购令在全国范围内的铺开对于楼市的影响不容小视。业内人士普遍预期，由于此番政策的力度更为严厉，影响范围更广，预计各地楼市将会进入一段较长时间的调整期。不过，也需要看到的是，在房价未出现明显松动的情况下，部分城市的房租却已出现或酝酿上涨
各地细则纷纷出台
在"新国八条"出台之后，目前北京、上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原和贵阳等10多个城市已出台调控细则。正如市场之前所预期的那样，限购令不出意料的成为了各地调控楼市的"杀手锏"。
根据"新国八条"的要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。而目前已出台细则的地方政府，无一例外地将这一条写入了细则之中，而"北京版"限购令的严厉程度更是远远地超出了"新国八条"。
"京十五条"明确规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。业内人士表示，与之前普遍预期的提供一年纳税证明相比，北京版的限购令对于非北京市户籍群体而言，甚至可以用禁购令来形容，这部分群体想要购房变得更加困难，如果这个措施能够得到严格执行，必然会使得需求得到抑制。根据数据统计，2010年北京的外地购房者比例约为34%，而近期有媒体报道称，北京1月份成交的商品房中有44.8%是外地人所购买，据中信建投测算，预计将有约157.25万在京外地户籍常住人口和约40.8万有购房意愿的京籍家庭失去2011年在京购买住房的资格，加之二套房首付比例提高和加息等叠加效应，北京版限购令对北京商品住宅市场将产生较大影响。
而最新出炉的"广州版"限购令虽然没有北京的地方细则那么严厉，但与去年出台的限购令相比，此次广州的地方细则把增城和从化两个县级市纳入限购区域。根据媒体报道，去年广州实施限购令之后，在其他区域交易量大减的情况下，增城和从化两地的楼市依然保持了量价齐增的势头，如果未来限购范围扩大，对于广州地区的楼市成交将会产生较大的影响。在具体的购买资格上，广州市将对在该市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。同时，与北京、上海等地以家庭持有房屋套数认定不同，广州继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。
上海版细则进一步明确
而稍早些时候出台"沪九条"的上海，也在上周末发布了《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，就执行《关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》住房限售规定，以及配合实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的有关问题作了详细的安排和解释。《通知》自发布之日起施行。
《通知》表示，自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行之日起，凡在上海市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记时，除提交相关文件外，还应提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。
《通知》明确，自《实施意见》发布之日起，凡在本市购买住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。
除取得动迁安置房（包括实物安置和货币安置）、经济适用住房等保障性住房等以外，购房人在签订购房合同（包括商品房预售合同、商品房出售合同、房地产买卖合同）时，应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并在申请房地产预告登记或转移登记时提交。
房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行通知规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明），并在《申报表》中签署意见和盖章。
对已签售房合同（包括预订合同）但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，房地产开发企业不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。
购房人在申请房地产转移登记前，应当向区县房屋状况信息查询窗口查询购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况，区县房屋状况信息查询窗口按规定出具《查询结果》，由购房人在申请房地产转移登记时一并提交。
《通知》还强调，房地产交易中心应当加强审核。在受理预告登记时，应当查验《申报表》，对非本市户籍居民家庭购房的，还应当查验其纳税或社会保险缴纳证明等材料；在受理转移登记时，应当根据《查询结果》及限售的政策口径，查验购房人家庭成员户口簿、结婚证等证明材料，对非本市户籍居民家庭购房的，还应当查验其纳税或社会保险缴纳证明等材料。凡预告登记已查验的材料，在办理房地产转移登记时不再提交。
对违反限售规定购房的，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记；已办理预告登记、尚未办理转移登记的，不再受理转移登记；已办理转移登记的，不得受理相关转移、抵押等登记（银行实现抵押权等情形除外）。凡不予受理预告登记或转移登记的，交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》。对于上述应当限制的情形，应在交易登记系统中予以注记。
《通知》还对政府有关部门提出了相关要求，要求各区县房管部门加强监管，督促房地产企业妥善处理因违反限售规定不予办理房地产登记引发的解除合同等问题。对房地产企业违反限售规定从事销售、经纪业务的，责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，可按规定暂停网上备案，并将违规的房地产企业名单提供给市局，由市局按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，统一提交市规土、税务、工商、银监、公积金等部门。
住宅成交迅速回落
在"新国八条"、房产税、加息等政策的共同作用下，沪上楼市的成交量出现了明显的缩水。根据汉宇地产的数据，在新政出台前一周（1月24日至1月27日）的日成交量还可以维持在4至6万平方米的水平，但调控政策出台后的三天时间里（1月28日至1月30日），日成交面积迅速下滑至2至3万平方米左右，其中占九成的在售住宅项目单日成交套数甚至回落到了个位数的水平。不过，在价格方面，由于1月份上、中旬期间，市场一直保持较为活跃态势，因此全月价格依旧保持了上涨的势头，根据国家统计局最新公布的数据，1月新建商品住宅价格与去年同期相比上涨1.8%，较去年12月则上涨了1.1%。而作为房东心态"风向标"的二手住宅房价指数则稍弱于一手房，较去年同期上涨1.7%，环比上月上涨0.5%。
进入2月份之后，受到春节等因素的叠加影响，上海楼市成交更是惨淡，21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月上半月（2月1日至2月14日）全市新建商品住宅累计成交412套，较1月份同期下降90.5%，同比下降77.5%。如此低迷的成交情况，也导致部分开发商延迟了推盘计划，据上海搜房网数据监控中心统计，之前，君邑地中海取消了原定2月12日开盘的计划，另外6个获得预售证的住宅项目也均未如期开盘，这也意味着自进入2月份以来，上海新建商品住宅供应量依旧为零。业内人士表示，此轮调控的着力点在于对需求的抑制，因此势必将继续制约存量房源的消化速度，预计未来政策效应可能会进一步体现，楼市成交的低迷还要持续一段时间。
不过，记者从中介了解到，由于这一系列政策组合拳对于首套房的影响并不是很大，而且根据媒体报道，仅与父母共同拥有一套住房的成年子女因结婚等原因新购一套住房的，也将被认定为首套房而不受限购令和房产税的影响，因此这部分基数大且购房需求较迫切的刚需群体，有望成为2011年楼市成交的主力。
汉宇地产认为，随着调控的深入，买卖双方的市场预期有望发生实质变化，"看涨"与"看跌"可能会势均力敌，房价博弈正向购房者这一边倾斜。不过，一系列的调控在于稳定人们的心理预期，而不是让房价暴跌，因此预计2011年房价将维持小幅波动，就年内而言，不管早买还是晚买，实际区别不大。
汉宇地产表示，如果是眼下已经具备购买实力的刚需，3-5月份应该是出手的好时机。因为这段时间市场还处在政策恐慌期，房东不会太强势，议价空间大一些，有利于购房者争取利益。同时，这个时候众多投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳，一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，容易受到整体市场影响。建议此类购房者选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，而在房龄方面，可以尽量选择免营业税的房源。
除了刚需之外，那些不受限购令限制的改善型，如果通过合理的规划，也可以避免或减轻房产税带来的影响，除了注意所购房源面积之外，改善型购房者还应当尽量选择毛坯房，避免精装修房。因为根据房产税减征的条件，是按照合同金额计算的单价来对比上一年的新房2倍均价，所以毛坯房就不会被计入装修的成本而抬高合同价。当然，业内人士也提醒，改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，毕竟六成首付的门槛还是相对较高的。
租赁市场逐渐火爆
随着楼市第三轮调控的出台，上海楼市出现了一个租赁小高峰，全市租赁成交同比增长近40%，各板块租金也出现了5%-10%不等的涨幅，在宝山顾村、普陀长寿等板块，1月下旬起部分房源租金的涨价幅度最高甚至达到600-700元/月。虽然在春节之后，由于需求提前释放、季节性因素以及续租率上升等因素的叠加影响，多数区域出现了租赁成交量显著下滑的现象。不过，业内人士表示，出于房价回落、购房谨慎度增高等因素考虑，不少刚需买家可能在年后选择转为租赁，以度过政策出台后的观望期，尤其是在上海工作、居住证未满3年的外地人群，其转租的需求迫切度将会更高。而根据中介的反馈，大多数不急于出售的房东都调整了原先卖房策略，由售转租，并表示，对于未来近几个月的租赁市场持较为看好态度。因此，业内人士认为，未来上海租赁热门区域的平均租金价格将面临上涨的压力。
那么，目前哪些房源和板块的租金上涨压力最大呢？业内人士认为，对应刚性需求的中低价位房源首当其冲。根据21世纪不动产的数据，2010年其上海区域成交的租赁交易房源中，租金在2000元/月以下及2000-4000元/月的中低价位房源套数占比分别为30.16%和41.49%，而随着刚需买家转为租赁，上述类型房源的租赁成交占比还将提升，租金水平也将有提升空间。而汉宇地产的数据显示，作为来沪务工者租房的重点关注区域，宝山顾村板块的租金水平水涨船高，丰水宝邸、绿地公园7号等代表小区年前毛坯两房的租金为1100元/月，而目前的租金已经上升到了1300元/月，涨幅为18.18%，而且即使如此，这些小区仍然能够吸引众多租客前来咨询，拥有大量客源。而在白领较为集中的浦东周浦板块，多数房东也纷纷选择上调租金价位，东方晶华园、菱翔苑等代表小区精装两房年前租金为2300-2800元/月，目前则平均上涨了200-300元/月，达到了2600-3000元/月，而且这两个小区的挂牌房源一般在2天之内即可成交。
而月租金5000元以上的板块同样也面临着租金上涨的压力，例如聚集了大量外籍人士居住的闵行金虹桥板块（金汇片区），其代表小区，如金汇华光城、韵动时代等精装三房的月租金已经达到了5000-5500元，处于全市较高水平，而在本轮涨租过程中，租金水平则上升到了5500-6000元/月，涨幅为500元/月，而根据中介的反馈，一般经过一个星期左右的挂牌周期后，该板块房源就能够顺利找到适合的下家租客。
那么，对于打算暂时租房的人群来说，如何租房才比较划算呢？21世纪不动产置业的专家认为，至少有三方面的因素需要考虑。首先，买家仍应保持对住宅交易市场的实时关注，已根据自己的资金实力、确定意向板块和房源的买家，最好能就近租赁、以掌握房价的最新变化；尤其是针对想淘特价房源或高品质房源的买家。其次，租房时多看、多比较，将租金水平放在第一位，勿盲目图大、图全、图高档，楼层、朝向较佳，配套较全即可，建议月租金不高于目标购买房源月均还款额度，并争取在生活开销及租金开销之后，仍有较多余额用于储蓄；可以多考虑交通出行、生活配套等条件，以降低出行、生活成本，同时，能节省时间与精力。最后，尽量选择长租形式。因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。专家同时建议租客多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手、租金极有可能低于市场均价水平。
商业地产暂未启动
虽然目前楼市调控对于住宅市场的交易量产生了明显的影响，不过，本市的商业地产并未趁势崛起，业内人士认为，这主要是因为短期内市场各方仍旧处于对政策的观望理解阶段，所以购买力尚未出现因政策对住宅市场限制购而涌入商铺市场的现象。
根据21世纪不动产上海区域市场中心的数据，2011年1月至今全市新建商铺市场共成交商铺约18.9万平方米，同比去年同期下降了约18.8%；成交均价约为1.8万元/平方米，环比则提高了约36%；套均成交水平为200.3万元和114.3平方米；而二手商铺方面，2011年1月整月累计成交量约为288套，同比下降20.4%，环比下降19.3%。
从新建商铺成交区域分布来看，外郊环间依旧为商铺交投的主战场。据统计，该环间在2010年全年的交易面积比重为61.1%，而今年1月至今外郊环间成交占总成交额的67.9%，占比进一步上升。在这一区域，配套设施的完善、成熟，消费人群的不断导入使得商铺的投资收益更多的着眼于未来，预计也是2011年全年商铺新增供应的主力区域。
21世纪不动产上海锐丰商铺部经理马丽娜表示，考虑到后市调控的常态化，2011年住宅市场的投资环境未来将在很长一段时间内仍保持较大的压力，而商铺等商业地产则完全不受其影响。在如今通胀预期及住宅投资受阻的情况下，为寻求保值涌入商业地产的投资者不在少数，尚处价格低洼阶段的商业地产，或将借此机会进一步吸引市场目光。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
