| 来源： |
人民日报 |
发布时间： |
2010年07月19日 09:56 |
作者： |
白剑峰 |
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江西省九江市副市长刘建平建议改革土地供应办法——
变招拍挂为综合招标
江西省九江市委常委、副市长刘建平日前提出，改革土地招标方法是有效控制房价过高和解决房地产市场乱象的根本之道。
他认为，我国土地采取的招拍挂制度，弊端日益突出。一是地价越拍越高，地方政府财政越来越依赖土地，政府的财政支出基本依靠土地出让金，同时银行也对房地产开发大量放贷，政府的财政风险和银行的金融风险日增。二是土地一旦出让，房地产商便使出浑身解数，哄抬房产价格，从而使房价失控，他们赚取高额利润，百姓望房兴叹，政府无能为力。目前，国家采取的调控方法主要是抑制投机，这些政策在房价快速上涨的形势下有一定作用，但并非治本之策。
为此，刘建平提出土地招标新方法：将目前的招拍挂制度改革为综合招标制度，即由单纯考虑地价一个要素变为同时考虑地价（含容积率和其他规划条件等）和房产销售价格两个要素，通过二者有机结合来综合评分，决定中标者。例如，土地价格出价最高者得70分，出价越高，得分越高，这与现行土地出让理念相同；销售价格出价最低者得30分，销售价格越高，得分越低。地价要素得分与房价要素得分之和最高者中标。
刘建平认为，这种招标制度有三大好处：一是地方政府在出让土地时依然取得了较高的土地出让金（占要素的70%）。二是在土地出让时，即把房价锁定。由于地价、房价同时考虑，土地价不会低，房价也不会高。三是迫使房地产商的资本利润率回归理性。房地产商想拿地，就必须考虑合适的地价，同时也必须考虑合适的房价，否则就可能拿不到地。这一举措可以从源头上避免房地产行业出现暴利。
刘建平说，通过这样的招标方法改革，政府既拿到了合适的土地价格，房地产商也得到了合理回报，而房价也在政府掌控之中、群众的接受范围之内。更重要的是，政府还可根据房地产形势，对地价要素权重和房产销售价格要素的权重进行适时调整，以灵活调控房地产市场。
关于土地出让金使用问题，刘建平认为，在城市建设过程中，有些地方政府对于应该关心的低收入者的实际困难关注还不够。作为国民收入二次分配的重要方面，土地收益的分配与使用没有向低收入者及城市贫民倾斜，而这些恰恰是政府需要兜底的实事。因此，建议国家制定严格的政策，把土地出让收益的一定比例（比如土地收入的20%）用于建设廉租房。
刘建平同时强调，在执行政策中要注意两个问题：一是廉租房建设不能过于集中，要适当分散，这样既方便群众就业生活，也可避免大的城市贫民区的形成，便于城市管理和维护社会稳定。二是廉租房面积不宜过大，10平方米起步，最大60平方米。例如，在九江这样的中等城市，10平方米的廉租房租金可定在10元/月，以解决一些没有收入来源者的住房问题；60平方米的廉租房租金可提高到500元或者更高，以解决刚刚参加工作者的住房问题。也就是说，政府要对真正的穷人进行兜底，对中低收入者给予一定的照顾，对其他中产及富裕阶层则交由市场解决。
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