| 来源： |
北京商报 |
发布时间： |
2009年11月20日 10:31 |
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美国商务部18日公布的数据显示，今年10月美国新房开工量环比大幅下跌10.6%，经季节调整按年率计算为52.9万套，为今年4月以来的最低水平，也是1月以来跌幅最大的月份。此外，美国10月工业生产几近持平，这一切都在暗示，美国经济复苏的力度疲弱。目前美国房地产业呈现出双重面孔：一面是相对乐观的居民住房市场，另一面是愁云未散的商业地产领域以及政府救助机构。
减税计划刺激楼市
今年下半年，美国居民住房市场复苏迹象较为明显。许多房地产专家认为，尽管存在地区差异，但从全国整体来看，居民住房市场已经摆脱低谷，正处于缓慢回升阶段。美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示，今年９月美国旧房销售增长９．４％，按年率计算达５５７万套，为２００７年７月销售５７３万套以来的最高水平。
美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云１３日表示，预计美国居民住房价格２０１０年将回升４％。房地产专业机构Ｒｅａｌｔｒａｃｋ１２日公布的数据显示，１０月美国住房市场止赎率环比下降３％，为连续第三个月下降。
居民住房市场情况好转，很大程度上得益于美国政府的住房市场支持计划。美国财政部今年３月推出住房救助法案，内容包括对两大房贷机构房地美和房利美的救助以及政府对住房贷款担保的调整，其中面向首次购房者的８０００美元税收优惠计划深受欢迎。劳伦斯·云估计，这一计划今年带动了３５万至４０万个购房者买房。
刺激计划届满影响开工率
楼市在连续三年下滑之后出现趋稳迹象，但新房开工大幅下降对楼市带来一大打击。第三季度美国新房开工曾对美国经济的增长带来了正面贡献，而新房开工环比大跌可能来自开发商对刺激政策的观望。
美国刺激楼市的计划原定于11月底到期，但在全国房地产经纪人协会及其他一些房地产集团的积极游说下，这项计划得以延长至明年4月底并扩大规模。由于10月时这项计划是否会获得展延尚不明朗，这很可能是造成10月新房开工率大幅下降的原因。有乐观人士指出，刺激计划明朗后，美国新房开工率将继续上升，成交量也将上涨。
芝加哥IG市场高级市场分析师库克表示：“新屋开工数的这种下滑效应是令人惊异的。此后，将有更多建筑工人被裁退，劳工供应商也将受害。这可不是好消息。”
楼市复苏之辩
尽管10月份的新房开工大幅下跌，但美国全国房地产经纪协会仍看好明年美国楼市，估计房屋价格将会回升，而销售将会持续增加。商务部官员里贝卡·布兰克也表示，抵押贷款利率仍然很低，商业银行信贷并未收紧，首次购房者的税收优惠政策延期也会使未来几个月的住房销售回升。
不过，相对于全国房地产经纪人协会的乐观预计，一些房地产专家认为住房市场的警报并未解除。这主要体现在商业地产以及被救助的房贷机构，甚至美国联邦住房管理局。
穆迪商业地产价格指数显示，与２００７年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌４１％。投资公司ＩＮＧ Ｃｌａｒｉｏｎ Ｐａｒｔｎｅｒｓ的分析认为，从目前到２０１２年，有价值１．４万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为２００７年所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于投资者原先对市场的预期不切实际，前些年价格上涨过度，加上市场可能存在欺诈行为等因素影响，商业地产市场十分混乱而难以清理。美国房地产研究公司首席执行官肯尼思·里格斯说，商业地产市场在２０２０年之前都不会完全恢复。
受政府救助的房贷机构依然面临严峻形势。房地美和房利美上周警告说，它们面临新的亏损，可能需要政府继续救助。自去年两机构被政府接管以来，迄今已经接受了１１２０亿美元的救助款。
彻底复苏并不容易
《华盛顿邮报》１６日评论说，联邦住房管理局和房地美、房利美一样，都是美国政府的一个巨大政治赌注，即通过救助居民住房市场来带动整个房地产市场复苏。但目前看来，政府在这场赌博中并未成功。房地美和房利美的亏损仍在继续，联邦住房管理局也面临危局。更大的问题在于，联邦补贴使得整体住房市场严重依赖于单一家庭住房。目前奥巴马政府正在考虑改革房地美和房利美，打算在明年上半年推出美国住房金融系统新计划。
从宏观经济形势来看，美国房地产市场的复苏不容乐观。一方面，高失业率成为奥巴马政府的最大经济难题；另一方面，居民收入增长前景暗淡，影响了购房者的购买力。
从历史上看，美国房地产业具有明显的“繁荣-萧条”循环周期，泡沫破裂总是迅速而猛烈，但市场的回暖则需要漫长的时间。本次房地产泡沫破裂伴随着百年一遇的金融危机，房地产市场调整和恢复所需的时间可能超出人们的想象。
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