| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年11月19日 09:59 |
作者： |
席玟 |
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美国两大房屋抵押贷款公司房利美和房地美仍深陷亏损泥潭。房地美公司首席执行官霍德曼曾表示，尽管美国住房市场的销量及价格均出现了回暖，但失业率的一路攀升和放贷违约率的居高不下仍给美国住房市场带来不确定因素。房产危机不排除再一轮的法拍袭来。在一次次房产危机的冲击中，美国人付出着惨重的代价，不仅使很多人无家可归，无力买房，而且严重影响了个人信用系统，租公寓、找工作、未来贷款方面都遭遇困境。
对于两房巨额亏损，纽约的房产律师谈天行对记者表示，金融风暴之后，金融衍生品在资本市场上基本消失，“两房”资金来源不足，银根紧缩，因此紧缩房款，要求美国银行实施严格的房贷规定，例如要求银行严格检查买主收入等购房资格，并规定新建公寓楼须有70%以上的出售率才能有获得房贷资格，而且房屋再融资更是难上加难，这使得符合购屋条件的美国买主人数大幅度减少，比危机前下降约30%-40%。现在房产市场上主要为持现金购屋或信用积分较高的买主。
除了购房难之外，美国一些地区仍然面临再一轮的止赎法拍危机。据统计，目前大约有1200万美国人所欠的房屋贷款大于房屋价值。据10月28日公布的一份“美国首府2009年住房”报告，新一轮的上千法拍屋即将涌进大华府地区的房地产市场，今年六月份华府地区大约有10万个拖欠的购屋贷款，占总购屋贷款数量的8%左右，还有51,500个购屋贷款超过90天未支付。报告研究人员凯瑟琳?佩蒂特表示，这些拖欠贷款的住户走上法拍屋的可能性非常的高。佩蒂特说，法拍屋的危机还远远未结束，困境也不是均匀的散布在本地，各政府及所属部门如何更好的协调应对，将影响房市复苏的速度以及对本地社区及家庭造成的长期伤害程度。
新一族：“离无家可归
只差四个轮子”的人
地产专家们表示，如果房屋丧失止赎权被迫法拍，业主付出的代价是惨重的。一些美国人在房屋被银行拍卖后，只好生活在汽车里，因此出现了被称作“离无家可归只差四个轮子”的新一族。
以一位54岁名叫达琳?诺尔的洛杉矶女士为例。诺尔是单身女性，她在金融海啸中丢了工作，因付不起房贷，原有的一栋三居室住房被法拍。诺尔无处安身，突生一计，用不多的一点钱买了部1978年款的旧福特旅行房车，开始了她以车为家的动荡生涯。
问题接踵而至。美国绝大多数城市都不允许在汽车里过夜，只要发现，轻则开罚单，重则用拖车拖走。为防警察干扰，诺尔和与她一样遭遇法拍的同伴们分享情报，躲避警察，寻找安全的过夜地点，在城市和警察展开猫捉老鼠的游戏。在城市中居无定所的生活，人们损失的不仅是安居之地，还有生活的尊严。
业主信用积分损失惨重
本杰明?麦克奈利居住在华府乔治王子郡。他没有工作，无法支付每月2300美元的按揭。他已经拖欠贷款超过90天，他的信用记录现在已经很糟糕了。乔治梅森大学破产方面的法学教授托德?戴维基说：“过去业主的自我约束来自于对信用损坏方面的忧虑。但随之法拍数量的增加，过几年，法拍对业主来说可能不再那么可怕了。”
不只是居无定所，谈天行律师表示，房屋丧失止赎权被法拍严重毁坏个人信用。美国是一个重视信用分数及信用历史的社会，一个人的信用不好会造成其他许多负面影响，信用评估决定着个人的经济生活。地产专家们指出，法拍是个人信用历史上最糟糕的记录之一，会让业主信用分数变成真空，不良记录会保存七到十年之久，那么业主在租公寓、找工作、未来贷款方面都会遭遇困难。
在申请工作时也会因此遭受麻烦。美国雇主有权利查询应聘者的信用分数及信用历史。一旦记录上反映出曾有房子被法拍的历史，未来的雇主对是否雇用会非常迟疑，因为财务危机是家庭不稳定的重要因素，家庭不稳定会影响工作。在有些比较敏感，需要安全检查的岗位，比如说财政部、警察局、联邦调查局、国防部等重要的与财政、执法、国家安全相关的政府部门，一个有法拍记录的申请人会很难通过他们的安全检查。
谈天行律师补充说，法拍危机席卷美国房产市场后，赔本卖房越来越普遍，因为赔本卖房不仅可以偿还贷款，业主的信用分数不会受到严重损失。但由于房市萎靡、违约率严重，赔本卖房交易量高攀、造成案件大量堆积、申请排期长达半年之久，这也造成房市买卖市场上交易进展缓慢等问题。
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